Verhuurt u een kleine huurwoning in de vrije sector? Wijziging puntentelling op komst.

2-2-2021 — 

Verhuurt u een kleine huurwoning (< ca. 60-65 m2) in de vrije sector? Let dan goed op want de puntentelling gaat waarschijnlijk veranderen.
Nederland kampt al sinds de 2^e Wereldoorlog met woningnood. Momenteel zijn er zo’n 331.000 woningen tekort. En met alle regeltjes en obstakels die de overheid en gemeentes elke keer weer bedenken, wordt het bouwproces eerder tegengewerkt dan vlot getrokken. In principe is dit goed nieuws voor woningbeleggers. Want hoe meer schaarste, hoe hoger immers de huurprijzen zijn.

De overheid ziet die hoge huurprijzen echter met lede ogen aan en zoekt naar methodes om de huurprijzen aan banden te leggen. Terwijl ze door veel meer te bouwen 2 vliegen in 1 klap zouden slaan; de woningnood lost op en de prijzen dalen. Maar zoals inmiddels bijna gebruikelijk, worden ook hier alleen de symptomen van het door henzelf gecreëerde probleem aangepakt.

Sociale sector vs. vrije sector
Momenteel is de huurmarkt onderverdeeld in de sociale sector (2021: kale huur < € 752,33) en de vrije sector (kale huur > € 752,33). Daar wil de overheid een nieuwe sector aan toevoegen; middenhuur. Dat zou grofweg alles tussen € 752,33 en € 1.040,00 moeten zijn. Maar dat is typisch, zeker in een stad als Amsterdam waar de vrije sector momenteel pas bij ongeveer € 1250,00 begint. Daaronder zijn er door de schaarste eigenlijk geen woningen van enig formaat te huur.

Puntentelling
De puntentelling, die bepaalt of uw woning in de sociale sector of in de vrije sector thuishoort, bestaat nu grofweg uit 3 onderdelen: de afmetingen, het energielabel en de WOZ-waarde. Daarnaast kunt u nog punten krijgen voor o.a. de afwerking van de woning. Door de huidige hoge WOZ-waardes vallen momenteel in grote steden zelfs de kleinste appartementen in de vrije sector. Alleen bij een heel klein appartement in combinatie met een slecht energielabel komt u momenteel soms net een aantal punten te kort om in de vrije sector te kunnen verhuren.

Maximering aan de WOZ-punten op komst
Voorheen telde de locatie van een woning nauwelijks mee voor de puntentelling en kon van een woning op een goedkope locatie als bijv. Den Helder de hoogte van de huurprijs gelijk zijn aan een gelijkwaardige woning op een zeer dure locatie, als bijv. de grachtengordel in Amsterdam. In 2018 werd dat aangepast. Vanaf dat moment ging de WOZ-waarde meer meetellen in de puntentelling. En door de huidige hoge WOZ-waardes stegen daarmee de huurprijzen in m.n. de grote steden aanzienlijk, waardoor inmiddels bijna elke woning in de vrije sector kan worden verhuurd.

Minister Ollongren wil nu een maximering aan de WOZ-punten instellen met betrekking tot de puntentelling. De minister heeft in november 2020 het ontwerpbesluit tot wijziging van het woningwaarderingsstelsel (WWS) gepubliceerd, waarin het aandeel van de WOZ-punten wordt gemaximeerd tot 33%.

Wat betekent dit voor u?
Wat betekent dit als het voorstel in deze vorm wordt ingevoerd? Afhankelijk van het energielabel / energiezuiningheid en het afwerkingsniveau schatten we in dat de afmeting van een gemiddelde woning dan minimaal 60-65 m2 moet zijn om nog voldoende punten te halen om in de vrije sector te kunnen verhuren. Alhoewel hier ook uitzonderingen op mogelijk zijn als u bijvoorbeeld een kleine woning heeft met een heel goed energielabel en/of een luxe afwerkingsniveau.

De puntentelling wordt opgebouwd uit:
-het aantal m2 van de (verwarmde) vertrekken: 1 punt per m2
-de overige ruimtes: 0,75 punt per m2
-de aanwezigheid van een buitenruimte en de kwaliteit van de woning/afwerking in keuken en badkamer: van 0,25 tot enkele punten
-rijksmonument: 50 punten
-WOZ-waarde: straks max. 33% van het totale puntenaantal
-renovatiepunten: wanneer er een renovatie is afgerond op of na 1 oktober 2016 kan je huurpunten toekennen op basis van het geïnvesteerde bedrag. Er moet een minimaal bedrag van € 10.000,- geïnvesteerd worden om de punten te mogen gebruiken. Deze punten kunnen worden doorberekend vanaf het jaar waarin de renovatie is uitgevoerd en gedurende de 5 daarop volgende kalenderjaren.
-Energielabel: er wordt onderscheid gemaakt tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen (bijv. flats). Is er geen definitief energielabel dan wordt er uitgegaan van het bouwjaar van de woning.

Indien u een DEFINITIEF energielabel heeft, krijgt u de volgende punten:
E = Eengezinswoning , M = meergezinswoning
Energielabel A++: E = 44 punten , M = 40 punten
Energielabel A+  : E = 40 punten , M = 36 punten
Energielabel A    : E = 36 punten , M = 32 punten
Energielabel B    : E = 32 punten , M = 28 punten
Energielabel C    : E = 22 punten , M = 15 punten
Energielabel D    : E = 14 punten  , M = 11 punten
Energielabel E    : E  =  8 punten , M =   5 punten
Energielabel F    : E  =  4 punten , M =    1 punt
Energielabel G   : E   = 0 punten  , M =  0 punten

Als er geen Energielabel of Energie-index is, wordt uitgegaan van het bouwjaar van de woning:
E = Eengezinswoning , M = meergezinswoning
Bouwjaar 2002 en later   - Label A : E = 36 punten , M = 32 punten
Bouwjaar 2000 t/m 2001 - Label B: E = 32 punten , M = 28 punten
Bouwjaar 1998 t/m 1999 -  Label C: E = 22 punten , M = 15 punten
Bouwjaar 1992 t/m 1997 -  Label C/D: E = 22 punten , M = 11 punten
Bouwjaar 1984 t/m 1991 -  Label D: E = 14 punten , M = 11 punten
Bouwjaar 1979 t/m 1983 -  Label E: E = 8 punten , M = 5 punten
Bouwjaar 1977 t/m 1978 -  Label F: E = 4 punten , M = 1 punt
Bouwjaar 1976 of ouder -  Label G: E = 0 punten , M = 0 punten

Een definitief energielabel is overigens verplicht bij verhuur of verkoop!

Check of u voldoende punten heeft
Bent u benieuwd of u nog voldoende punten heeft om in de vrije sector te verhuren als dit plan wordt ingevoerd? Doe dan hier de puntentelling en laat vervolgens de punten voor WOZ-waarde weg. Vanaf juli 2021 dient u in totaal minimaal 143 punten te hebben om in de vrije sector te kunnen verhuren. Hiervan mag straks maximaal 1/3 bestaan uit punten voor de WOZ-waarde. Heeft u (exclusief de punten voor de WOZ-waarde) minder dan 96 punten (=2/3 van 143), dan valt uw woning mogelijk ineens in de sociale sector. Wat sowieso raar is, want men wil immers middenhuur woningen toevoegen. Dus waarom niet een terugval naar de middenhuur sector?

U komt een aantal punten te kort?
De snelste manier om meer punten te krijgen is door het Energielabel te verbeteren. Voor een Energielabel D krijgt u bijvoorbeeld 11 punten, terwijl u voor een Energielabel C 15 punten krijgt en voor een Energielabel B 28 punten! Komt u slechts een aantal punten te kort, dan kunt u overwegen om de afwerking luxer te maken door bijv. een mengkraan te installeren of een badkamermeubel.

Wat is het risico van te weinig punten?
Indien u een woning in de vrije sector verhuurt die eigenlijk qua puntenaantal in de sociale sector hoort, dan kan een huurder naar de huurcommissie om de huurprijs te laten toetsen. Indien blijkt dat uw woning in de sociale sector thuishoort, dan wordt de huurprijs naar beneden aangepast. Het teveel ontvangen huurbedrag moet u terug betalen. En voortaan geldt de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs.
Heeft u een huurcontract voor onbepaalde tijd? Dan is de kans groot dat de huurder, door het gebrek aan betaalbare woningen, de komende jaren niet zal vertrekken. Waardoor uw investering ineens een bodemloze put wordt.

WoningWaarderingStelsel (WWS) is sowieso flink verouderd
Het puntenstelsel, oftewel het WoningWaarderingStelsel, dateert overigens al uit 1979 en is destijds ontworpen met als uitgangspunt een door de verhuurder te verkrijgen redelijk rendement. De verhuur van woning moest rendabel zijn en het rendement diende minimaal overeen dient te komen met de rente van staatsleningen (toen gelijk aan ongeveer 8%). Het wordt wellicht tijd opnieuw een nog te bepalen redelijk rendement als ondergrens en uitgangspunt te verankeren in de huurprijswetgeving.
Sinds 1979 is de situatie op de woningmarkt compleet veranderd, maar nog steeds gebruiken we het WWS uit 1979. In 2015 is weliswaar de WOZ-waarde geïntroduceerd, maar verder is er nooit iets aangepast. Er is bijvoorbeeld geen ruimte om punten toe te kennen op basis van luxe voorzieningen zoals een warmte-koelsysteem wat een grote investering kost, maar je krijgt wel punten als je aanrechtblad langer is dan 2 meter of als de tegels in de badkamer hoger zijn dan 1.5 meter…..
Al met al is het WWS een behoorlijk gedateerd systeem dat hoognodig gemoderniseerd zou moeten worden. Of helemaal afgeschaft en de huurprijs simpelweg koppelen aan de WOZ-waarde van de woning. Veel eenvoudiger en helderder.

Nog niet definitief
Overigens is dit voorstel nog niet definitief. Desondanks is het goed om te weten dat dit speelt. De verwachting was, voordat het kabinet demissionair werd, dat de ingangsdatum 1 oktober 2021 zou zijn. Nu het kabinet is afgetreden kan het zijn dat het besluit en daarmee de ingangsdatum vertraging oploopt.
Update juli 2021: de verwachting is dat de maatregel op 1 januari 2022 wordt ingevoerd.

Dit heeft overigens alleen betrekking op nieuwe huurovereenkomsten die ingaan op of na de nog vast te stellen startdatum, dus niet op bestaande huurovereenkomsten!