Veilig verhuren

Als verhuurder wil je zorgeloos verhuren en uiteraard tegen een goed rendement. Je zit hierbij niet te wachten op problemen zoals slecht betalende huurders of illegale praktijken in jouw woning. In de praktijk is het merendeel van de kandidaat huurders keurig; zij betalen de huur op tijd, zorgen goed voor de woning en veroorzaken geen problemen. Echter, er zijn ook kandidaat huurders waar je beter niet aan kunt verhuren. Je wilt geen huurder die altijd te laat of helemaal niet betaalt. Zeker niet als je er gedurende de huurperiode achter komt dat de huurder bij aanvang al grote schulden had. Je wilt ook niet gebeld worden door de politie dat er een wietplantage of een bordeel is aangetroffen in jouw pand. Dit type huurders is gelukkig een kleine minderheid, maar als je een woning aan hen verhuurt kan dat bijzonder grote financiële consequenties voor jou als verhuurder hebben. In het slechtste geval blijf je achter met een grote schadepost, word je potentieel verantwoordelijk gehouden voor het faciliteren van een criminele activiteit én heb je bovendien maanden geen huur ontvangen.

Hoe kun je dit soort problemen ondervangen en alleen aan nette huurders verhuren?

Laat de screening altijd door een professionele verhuurmakelaar uitvoeren. Zij weten waar ze op moeten letten en hebben diverse tools tot hun beschikking om de kandidaat grondig te screenen. Zelfs de beste screening methodes geven echter alleen uitsluitsel over het verleden van de kandidaat, maar uiteraard niet over zijn intenties in de toekomst. Iemand met een prima inkomen kan bijvoorbeeld onverwachts in de geldproblemen raken door een scheiding of ontslag en daardoor openstaan voor snelle verdiensten via o.a. wietteelt. Of de kandidaat huurder maakt gebruik van een vals of gestolen identiteitsbewijs of is alleen maar een katvanger, die uiteraard fluitend door alle screenings heen komt. Ook als de kandidaat ineens aanbiedt een veel hogere huurprijs te betalen, moet u ernstige bedenkingen hebben over hun intenties.

Een ervaren verhuurmakelaar kent het klappen van de zweep en zal u behoeden voor slechte huurders. Home of Orange werkt bovendien alleen met vrouwen in de buitendienst. Zij zijn getraind om de kandidaat op voorkomen en gedrag te beoordelen. Lijkt een kandidaat op papier een keurige huurder, maar klopt het gevoel niet wat we krijgen tijdens ons persoonlijke contact? Dan zullen we de kandidaat afwijzen. Deze kritische werkwijze heeft waarschijnlijk al een hoop verhuurders voor een ramp behoedt.

Vraagt u Home of Orange om voor u te bemiddelen bij het vinden van een huurder, dan zit een screening standaard in onze dienstverlening.

Heeft u zelf een huurder gevonden, maar wilt u zeker weten of de kandidaat betrouwbaar is? Wij kunnen ook tegen een vergoeding de screening voor u uitvoeren. Wel zo’n veilig gevoel! Een screening van een prive-persoon kost € 85,00 incl. BTW, een screening van een bedrijf kost € 115,00 incl. BTW.

Wanneer uw huurder de woning geheel of gedeeltelijk aan iemand anders wil onderverhuren, dan dient u als verhuurder daar nadrukkelijk toestemming voor te geven. Doet u dat niet of heeft uw huurder de woning onderverhuurd zonder uw medeweten, dan is onderverhuur nadrukkelijk bij wet verboden. Mits vermeld in de huurovereenkomst.

Er zijn een aantal goede redenen te bedenken waarom u toestemming zou kunnen geven aan uw huurder om de woning onder te verhuren. Wanneer uw huurder bijvoorbeeld een tijdje op proef wil gaan samenwonen op een ander adres, maar de stap om de huurovereenkomst helemaal op te zeggen nog te voorbarig vindt. Of uw huurder gaat een jaar reizen en wil na thuiskomst weer terugkeren in de woning. Als u hiermee instemt is dit met het juiste huurcontract prima vast te leggen.

Maar als uw woning, of een deel daarvan, door de huurder zonder uw toestemming tegen een hogere huurprijs wordt doorverhuurd, dan zult u daar logischerwijs geen toestemming voor verlenen. Of wanneer uw huurder de woning via platforms als AirBnB regelmatig of continue aan toeristen verhuurt tegen hoge prijzen. Het is duidelijk dat u daarvoor geen toestemming zou geven en uw huurder hiermee in overtreding is.

In onze huurovereenkomsten staat dat ‘het de huurder niet is toegestaan zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden’. Indien een huurder zich niet aan de overeenkomst houdt, dan is er sprake van illegale onderverhuur en dus wanprestatie. Wanprestatie zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en vordering van een vergoeding voor de geleden schade. Bovendien kunt u de kosten claimen die die zijn gemaakt voor het noodzakelijke onderzoek naar en de bestrijding van illegale onderverhuur.

Wat als u ontdekt dat uw huurder de woning illegaal onderverhuurt?

Indien in uw huurovereenkomst staat dat onderverhuur verboden is en u ontdekt dat uw huurder de woning onderverhuurt zonder uw toestemming, dan kunt u naar de rechter gaan om de huurovereenkomst te laten ontbinden. In een kort geding kan alvast ontruiming worden gevorderd. Zorg er in dat geval altijd voor dat u voldoende bewijs heeft, zoals foto’s, advertenties, reviews van gasten etc.

U kunt kosten vorderen bij illegale onderverhuur

Indien de rechter constateert dat uw huurder de woning inderdaad illegaal heeft onderverhuurd, dan kunt u bij de huurder de volgende kosten vorderen:

• de boete, zoals opgenomen in de huurovereenkomst;
• de gemaakte onderzoekskosten, wanneer u bijvoorbeeld een onderzoeksbureau heeft ingeschakeld om bewijzen van onderverhuur te verzamelen;
• de kosten van de ontruiming;
• de kosten van de procedure bij de rechter;
• de genoten winst die de illegale verhuur heeft opgeleverd, uiteraard minus de reeds betaalde huur;

De huurder verliest dus in het geval van illegale onderverhuur niet alleen de huurwoning, maar moet potentieel ook nog hoge kosten betalen.

Ook de intentie tot onderverhuur is strafbaar

Niet alleen het daadwerkelijk illegaal onderverhuren is strafbaar. Ook de intentie om dat te gaan doen is dat. Recent heeft een rechter van het gerechtshof Den Haag een huurovereenkomst ontbonden terwijl de woning nog niet daadwerkelijk onderverhuurd was. Maar de woning werd aangeboden op het internet waardoor de intentie duidelijk was.

Bent u verhuurder? Check dan af en toe websites als Airbnb en Wimdu om er zeker van te zijn dat uw verhuurde woning niet te huur wordt aangeboden.

In heel Nederland geldt een waarderingsstelsel voor huurwoningen, het WoningWaarderingStelsel (WWS), beter bekend als het puntenstelsel. U krijgt de meeste punten voor de oppervlakte, de WOZ- waarde en het Energielabel. Daarnaast krijgt u punten toegekend voor de kwaliteit en de uitvoering van de woning. Wilt u weten hoeveel punten uw woning heeft? Vul dan hier alle kenmerken van de woning in en zie hoeveel punten uw woning heeft.

Heeft uw woning 145 punten (peil per 1 januari 2022, 142 punten per juli 2022) of meer? Dan kunt u uw huis of appartement in de vrije sector verhuren. Er geldt dan geen maximale huurprijs. Heeft uw woning te weinig punten, dan hoort uw woning thuis in de sociale sector. Dan wordt de maximale kale huurprijs vastgesteld aan de hand van het puntenstelsel (in 2022: maximaal € 763,47). Tijdens de gehele huurperiode kan de kale huur van een sociale woning niet verhoogd worden tot boven € 763,47 en daarmee in de vrije sector gaan vallen. Bovendien heeft een huurder in de sociale sector huurbescherming aan het einde van de huurperiode, gelden inkomensnormen om in aanmerking te komen voor een sociale woning en kan de gemeente eisen stellen aan een huisvestingsvergunning voor een huis in de sociale sector. In tegenstelling tot wat veel verhuurders denken, maakt het daarbij niet uit of u gemeubileerd of ongemeubileerd verhuurt. Ook maakt het niet uit of u aan een expat verhuurt of aan een Nederlandse huurder. Deze regels gelden voor iedereen en in heel Nederland!

Toets huurprijs door huurcommissie

In principe staat het u vrij om elke huurprijs met uw huurder af te spreken. De huurder heeft echter altijd het recht om de hoogte van de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd kan dat tot 6 maanden na ingang van de huurovereenkomst. Bij een tijdelijke huurovereenkomst kan dat tot 6 maanden na het einde van de tijdelijke huurovereenkomst.

Op verzoek van de huurder bepaalt de huurcommissie aan de hand van het WoningWaarderingStelsel hoeveel punten uw woning heeft. Indien blijkt dat uw woning te weinig punten heeft en u daarmee onterecht in de vrije sector verhuurt, zal de huurprijs naar beneden worden bijgesteld tot de maximale huurprijs behorend bij het aantal punten. Vervolgens dient te verhuurder de reeds teveel ontvangen huur terug te betalen aan de huurder. Heeft u bijvoorbeeld uw appartement al 4 maanden voor € 1200 kale huur verhuurt en blijkt bij toetsing dat de kale huurprijs maximaal € 698,00 mag zijn, dan moet u het verschil over de afgelopen 4 maanden terugbetalen. Bovendien is de vastgestelde maximale kale huurprijs voortaan de nieuwe huurprijs. Dit kan dus een behoorlijke tegenvaller opleveren en daarnaast zal de huurder niet snel vertrekken uit de woning. Er is immers een groot tekort aan sociale huurwoningen. Zolang deze huurder de woning huurt, zit u vast aan deze lage huur. Nog even los van het feit dat u wellicht daarmee uw woning aan iemand heeft verhuurd die qua inkomen of eventueel benodigde huisvestingsvergunning geen recht op een sociale huurwoning had. Tegen een uitspraak van de huurcommissie kan bij de kantonrechter beroep worden aangetekend, ook al is die ook gebonden aan het WWS.

Zorg dat u weet hoeveel punten uw woning heeft

Zorg dat u vóór aanvang van de huur een puntentelling uitvoert en weet hoeveel punten uw woning exact heeft. Heeft u onvoldoende punten, maar wilt u wel in de vrije sector verhuren? Dan kunt u wellicht enige energiebesparende verbeteringen aanbrengen. Zodat u meer punten krijgt en daarmee wellicht zonder risico in de vrije sector kunt verhuren. Komt u bijvoorbeeld enkele punten te kort en heeft u een slecht Energielabel? Dan kunt u enkele aanpassingen doorvoeren om een Energielabel G te veranderen in een Energielabel E. Waarmee u wellicht wel voldoende punten scoort om in de vrije sector te gaan verhuren. Ook kan het helpen om enkele aanpassingen te doen waarmee de kwaliteit van de woning verbetert, bijvoorbeeld een thermostaatkraan plaatsen.

Update januari 2022: er zit een wijziging van het puntenstelsel aan te komen, waarbij de WOZ-waarde nog slechts voor 1/3 deel meetelt. Dit kan een hele grote impact hebben op de huurprijs die u kunt vragen. Het is nog steeds onduidelijk wanneer dit wordt ingevoerd.