Contractvormen

Kenmerken huurovereenkomst model A
Doelgroep: belegger met 1 of meerdere panden die in principe niet zelf in de woning wil gaan wonen.
Duur overeenkomst: start meestal met 1 jaar, wordt daarna voortgezet voor onbepaalde tijd.
Opzegbaar door huurder: ja, per kalendermaand na afloop van de vaste periode (meestal 1 jaar).
Opzegbaar door verhuurder: ja, na de 1e vaste periode. Maar opzeggen is lastig en alleen met een goede reden (huurder betaalt niet, huurder veroorzaakt overlast etc.).
Heeft huurder huurbescherming: ja, volledig
Kan huurder puntentelling laten toetsen door huurcommissie: ja, tot 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst.

Beknopte uitleg huurovereenkomst model A
Bij dit model huurovereenkomst heeft de huurder volledige huurbescherming. Het is mogelijk om af te spreken dat de huurder (en/of de verhuurder) gedurende een initiële periode de huur niet kan opzeggen. Dat geeft de verhuurder gedurende enige tijd zekerheid omtrent de huurinkomsten. Niet 100% kan worden uitgesloten dat, als een dergelijke afspraak wordt gemaakt, deze huurovereenkomst wordt gekwalificeerd als een Model B huurovereenkomst (in welk geval de huurder geen huurbescherming heeft en deze het recht om de huur tussentijds op te zeggen, ook als dat contractueel is uitgesloten). Model A is echter zodanig geformuleerd dat dit risico is geminimaliseerd.

Kenmerken huurovereenkomst model B
Doelgroep: verhuurders die een vaste afgebakende periode willen verhuren die max. 2 jaar duurt
Duur overeenkomst: tijdelijk, maximaal 2 jaar of korter
Opzegbaar door huurder: ja, huurder kan gedurende de hele huurperiode per kalendermaand opzeggen
Opzegbaar door verhuurder: nee, verhuurder dient zich te houden aan de afgesproken huurperiode
Is verlengen mogelijk: nee, gebeurt het toch dan gaat de overeenkomst over in Model A (Onbepaalde tijd). Ook als verhuurder vergeet tijdig op te zeggen dan gaat de overeenkomst over in Model A!
Heeft huurder huurbescherming: nee
Kan huurder puntentelling laten toetsen door huurcommissie: ja, tot 6 maanden na het einde van de huurovereenkomst

Beknopte uitleg huurovereenkomst model B
Het is sinds 1 juli 2016 mogelijk om voor zelfstandige woonruimte huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar af te sluiten. De huurder heeft bij dit type huurcontract geen huurbescherming. Als de verhuurder dat wil, moet de huurder dus vertrekken na afloop van de afgesproken huurtermijn. Een model B ‘huurovereenkomst voor maximaal twee jaar’ hoeft niet te worden opgezegd. Voorwaarde is wel dat de verhuurder tussen drie maanden en één maand voor het einde van de huurovereenkomst schriftelijk aan de huurder meedeelt dat de huurovereenkomst tijdelijk is en dat de huurder moet vertrekken op de overeengekomen einddatum. Het verdient aanbeveling deze schriftelijke kennisgeving aangetekend te verzenden. Wordt deze kennisgeving niet of niet op het juiste moment verzonden door de verhuurder, dan verandert de ‘huurovereenkomst voor bepaalde tijd’ automatisch in een huurovereenkomst voor ‘onbepaalde tijd (model A)’ met huurbescherming voor de huurder en behoeft de huurder de woning niet op de overeengekomen einddatum te verlaten. Het gaat hier om een huurovereenkomst voor maximaal twee jaar. Het is dus ook mogelijk een huurovereenkomst voor bijvoorbeeld acht maanden, voor één jaar of voor zeventien maanden af te sluiten. Zolang de huurperiode maar niet langer is dan 24 maanden. Het is niet mogelijk een eenmaal aangegane tijdelijk huurovereenkomst te verlengen. Wordt de huurovereenkomst toch verlengd, dan verandert de ‘huurovereenkomst voor bepaalde tijd’ automatisch in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming voor de huurder. De huurder behoeft de woning dan niet op de overeengekomen einddatum te verlaten.

De huurder heeft alleen bij dit model het wettelijk recht om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen wanneer hij wil. Hij moet daarbij een opzegtermijn van één maand in acht nemen. De verhuurder kan de huurovereenkomst echter niet tussentijds opzeggen. De verhuurder is dus gebonden aan de overeengekomen termijn. De verhuurder die zekerheid wil over een minimale huurperiode, doet er dus verstandig aan om niet een huurovereenkomst volgens Model B te sluiten. Maar de verhuurder die juist absolute zekerheid wil over het vertrek van de huurder na afloop van de overeengekomen duur, doet er verstandig aan wel de huurovereenkomst volgens Model B te kiezen.

De huurder heeft de mogelijkheid om de huurcommissie te laten bepalen of de overeengekomen huurprijs niet te hoog is. De huurder heeft daarvoor de tijd tot 6 maanden na het einde van de huurovereenkomst. De wettelijke regeling is op dit punt niet helemaal duidelijk, maar aangenomen wordt dat wordt bedoeld ‘6 maanden na het einde van de afgesproken huurtermijn’. Als de woning minimaal 145 punten (peil januari 2022, 141 punten per juli 2022) waard is, dan is deze geliberaliseerd en valt deze in de vrije sector. De huurcommissie zal de huurprijs dan ongemoeid laten. Als de woning te weinig punten heeft, dan zal de huurcommissie de huurprijs vaststellen op het maximaal wettelijke niveau behorend bij het puntental van de woning. De huurcommissie doet dat met terugwerkende kracht tot de aanvang van de huurovereenkomst.

Kenmerken huurovereenkomst model C
Doelgroep: verhuurder die (nog) niet zeker weet wanneer hij/zij zelf de woning weer wilt betrekken.
Duur overeenkomst: afhankelijk van wensen verhuurder (bijv. 1 jaar), verhuurder wil op termijn zelf de woning weer gaan bewonen maar weet nog niet exact wanneer dat zal zijn.
Opzegbaar door huurder: ja, huurder kan na afloop van de 1 e vaste periode (bijv. 1 jaar) per kalendermaand opzeggen.
Opzegbaar door verhuurder: ja, de verhuurder kan na afloop van de 1 e vaste periode opzeggen. De opzegtermijn voor verhuurder is minimaal 3 maanden en maximaal 6 maanden Is verlengen mogelijk: ja, indien verhuurder langer wegblijft dan de afgesproken vaste periode kan de huurperiode in overleg met de huurder voor een nader te bepalen periode verlengd worden. 
Heeft huurder huurbescherming: nee
Kan huurder puntentelling laten toetsen door huurcommissie: ja, tot 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst.

Beknopte uitleg huurovereenkomst model C
De ‘huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur)’ is er voor de situatie dat huurder en verhuurder afspreken dat de huurovereenkomst tijdelijk is, omdat het de bedoeling is dat de verhuurder na afloop van de afgesproken huurtermijn de woning zelf gaat bewonen. Deze huurovereenkomst dient door de verhuurder tijdig te worden opgezegd. Het is bij dit model mogelijk dat de huur wordt verlengd met een bepaalde tijd, bijvoorbeeld als de verhuurder langer dan voorzien elders wenst te verblijven. Daartoe is in artikel 3.1 een regeling opgenomen. De verhuurder moet dan uiterlijk 2 maanden voor de einddatum van de huurovereenkomst schriftelijk aan de huurder meedelen dat de huurovereenkomst wordt verlengd met een door de verhuurder te kiezen periode. Het spreekt voor zich dat de nieuwe periode zoveel mogelijk wordt gekoppeld aan de nieuwe datum waarop de verhuurder verwacht te willen gaan wonen in de woning. De huurder heeft dan wel het recht om de huur op te zeggen. Het verdient aanbeveling deze brief tijdig aangetekend (en per e-mail en per gewone post) te verzenden aan de huurder en de huurder te vragen om zijn instemming. Het verdient aanbeveling alvorens deze brief te verzenden hierover met de huurder in overleg te treden. Het is mogelijk om een dergelijke verlenging (binnen zekere grenzen) te herhalen.

Als er een einde komt aan de huurovereenkomst, maar de verhuurder is nog niet van plan in de woning te gaan wonen, is het mogelijk om met een nieuwe huurder eenzelfde huurovereenkomst aan te gaan. In artikel 3.5 is bepaald dat de huurder een boete verbeurt als hij niet vertrekt op de afgesproken datum. Indien de huurder de boete in een juridische procedure ter discussie stelt, wijst de rechter de boete mogelijk niet altijd toe.

Kenmerken huurovereenkomst Model D

Doelgroep: verhuurder die de woning te koop heeft staan
Duur overeenkomst: tijdelijk, in verband met voorgenomen verkoop van de woning
Opzegbaar door huurder: ja, huurder kan na afloop van de eerste 6 maanden per kalendermaand opzeggen
Opzegbaar door verhuurder: ja, na afloop van de eerste vaste periode is de opzegtermijn van de verhuurder 3 kalendermaanden
Is verlengen mogelijk: nee, indien de leegstandswet vergunning eindigt dient de huurder de woning te verlaten
Heeft huurder huurbescherming: nee
Kan huurder puntentelling laten toetsen door huurcommissie: alleen als de woning eerder zonder leegstandswet vergunning werd verhuurd

LET OP: er dient een leegstandswetvergunning aangevraagd te worden bij de gemeente en de hypotheekverstrekker dient toestemming te verlenen. In principe geeft een gemeente alleen een leegstandsvergunning af in tijden van een slechte woningmarkt waarbij de verwachting is dat een woning lang leeg zal staan, terwijl de eigenaar al naar een andere woning is verhuisd.

Beknopte uitleg huurovereenkomst model D

Het model D ‘huurovereenkomst volgens de Leegstandwet’ is uitsluitend bedoeld voor de situatie dat de woning te koop staat. Dat kan een woning zijn: -die voorheen door de eigenaar werd bewoond; -die voorheen op gewone wijze (dus niet op basis van de Leegstandwet) werd verhuurd en dus bewoond werd door een huurder.

Er gelden verschillende regels voor deze 2 typen te koop staande woningen.

Leegstandwetverhuur is alleen mogelijk na een vooraf verkregen Leegstandwetvergunning van de gemeente. In de huurovereenkomst moeten diverse gegevens van de Leegstandwetvergunning worden vermeld. Indien hier niet aan is voldaan, is de Leegstandwet niet van toepassing en heeft de huurder recht op gewone huurbescherming.

Bij Leegstandwetverhuur heeft de huurder geen huurbescherming. Dat betekent dat de verhuurder de huur kan opzeggen wanneer hij wil met in achtneming van de gewone voor hem geldende wettelijke opzegtermijn.

Bij Leegstandwetverhuur is het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing als het gaat om een woning die voorheen door de eigenaar werd bewoond (te koop staande koopwoning). Dat betekent dat de huurprijsvorming vrij is en de huurder de huurprijs niet aan de huurcommissie ter toetsing kan voorleggen.

Bij Leegstandwetverhuur is het woningwaarderingsstelsel wel van toepassing als het gaat om een woning die voorheen op gewone wijze (dus niet op basis van de Leegstandwet) werd verhuurd. De maximale huurprijs wordt dan in de vergunning vermeld.

Een Leegstandwetvergunning is altijd tijdelijk en dient, indien gewenst, tijdig te worden verlengd door dat bij de gemeente aan te vragen. Als de verhuurder en de huurder de huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet willen verlengen tot een datum na de vergunningsduur, zal de verhuurder voor het einde van de huurovereenkomst verlenging van de vergunning moeten aanvragen bij de gemeente. Doet hij dat niet (tijdig), dan kan de huurder zich op huurbescherming beroepen. Als de vergunning wel verlengd is, maar de verhuurder vergeet dat aan de huurder voor het einde van de huurovereenkomst mee te delen: ook dan kan de huurder zich op huurbescherming beroepen.