Vanaf 1 mei a.s. verandert het puntenstelsel. Kunt u straks nog in de vrije sector verhuren?

5-4-2022 — 

We hebben er al vaak aandacht aan besteed; de aangekondigde wijziging in het puntenstelsel. Elke keer werd de datum weer naar voren geschoven. Maar nu is het toch definitief: per 1 mei 2022 mag de WOZ-waarde nog maar voor maximaal 33% meetellen in de bepaling van het puntenaantal. En dat kan grote gevolgen hebben voor de huurprijs die u mag vragen. Zeker als u een kleine woning verhuurt (ca. < 65 m2) en/of als u een slecht energie label hebt.

Let op: deze nieuwe regel geldt alleen bij nieuwe verhuringen ná 1 mei 2022, dus niet bij lopende huurcontracten of contracten die vóór 1 mei a.s. worden gesloten!

Wat houdt de nieuwe regel in?
In Nederland hebben we het WoningWaarderingsStelsel (WWS). Dit bepaalt hoeveel punten een woning scoort en daarmee of een woning in de vrije sector of in de sociale sector (kale huur < € 763,47) hoort.

Een woning krijgt de meeste punten voor:
1) de oppervlakte
2) de energiezuinigheid
3) de WOZ-waarde
Daarnaast kan een woning ook nog punten krijgen voor bijvoorbeeld een luxe uitvoering. Maar het merendeel van de punten wordt bij elkaar gesprokkeld met de 3 bovengenoemde onderdelen.

De afgelopen jaren zijn de prijzen van koopwoningen geëxplodeerd en daarmee ook de WOZ-waarde. Doordat een woning daardoor momenteel heel veel punten krijgt voor de hoge WOZ-waarde, kunnen nu ook heel kleine woningen met een slecht energie label vaak wel in de vrije sector verhuurd worden.

Maar per 1 mei a.s. verandert dat dus; de WOZ-waarde mag dan nog maar voor maximaal 33% van het totaal aantal punten meetellen. Per juli 2022 moet een woning minimaal 142 punten hebben om in de vrije sector verhuurd te mogen worden. Daarvan moeten dus minimaal 96 punten (142 x 67%) uit de oppervlakte van de woning, het energie label en de ‘sprokkelpuntjes voor luxe uitvoering’ komen. En daarmee wordt de WOZ-waarde aanzienlijk minder bepalend in de vaststelling van het puntenaantal en daarmee in van de hoogte van de huurprijs.

Welke woningen lopen het meeste risico om terug te vallen in de sociale sector?
Zeker in grote steden, waar de woningen vaak kleiner en ouder (dus vaak met een slechter energie label) zijn, kan dit behoorlijke gevolgen hebben voor de huurprijs. Immers, daar zorgt het hoge aantal punten dat u nu nog krijgt voor de WOZ-waarde er vaak voor dat een woning bijna altijd voldoende punten heeft om in de vrije sector te verhuren. Maar eigenlijk alle relatief kleine woningen zitten in de gevaren zone, tenzij er een heel goed energielabel is.

Wat kunt u doen als u een kleine woning verhuurt en na 1 mei 2022 niet meer voldoende punten haalt?
Aan de afmeting van de woning kunt u meestal weinig veranderen. Dan zijn er slechts 2 dingen die u kunt doen om straks toch voldoende punten te halen voor de vrije sector:
1) Als u nog steeds geen energie label hebt (het is al jaren verplicht!), regel dat dan z.s.m. U kunt dan ten eerste geen boete krijgen omdat u zonder energie label verhuurt, maar u krijgt ook behoorlijk wat punten voor een goed energie label. Heeft u een slecht energie label, bijv. F, dan kunt u met een adviseur bekijken wat de mogelijkheden zijn om de woning energie zuiniger te maken en daarmee het energie label te verbeteren. Zodat u wellicht toch voldoende punten blijft halen om in de vrije sector te verhuren. Dat kost uiteraard geld. Maar als u nu voor € 1.500,00 verhuurt en uw huur valt straks terug naar € 750,00, dan kost dat maandelijks ook veel geld.
Wij kunnen een energie label voor u regelen voor € 289,00 incl. BTW (woning tot 100 m2, daarboven gelden hogere prijzen).

2) Als u slechts een aantal punten te kort komt, kunt u kijken of u de woning luxer kunt maken. U krijgt bijvoorbeeld punten voor de lengte van het aanrechtblad, voor een thermostaatkraan etc. Als u de puntentelling van de huurcommissie uitvoert, ziet u exact hoeveel punten u extra kunt sprokkelen door de woning luxer te maken.

U haalt niet meer voldoende punten en wilt toch in de vrije sector blijven verhuren
Uiteraard kunt u het risico lopen om, ondanks dat u te weinig punten heeft, na 1 mei a.s. toch in de vrije sector te blijven verhuren. U loopt dan wel het risico dat uw huurder naar de huurcommissie stapt en dat die de huur terugbrengt naar het bedrag dat bij het puntenaantal hoort. Wij zouden u in dat geval aanraden om de huurder altijd een tijdelijk huurcontract voor max. 2 jaar te geven, zodat de huur gegarandeerd een keer eindigt. Indien de huurcommissie namelijk de huurprijs flink terugbrengt en uw huurder heeft een contract voor onbepaalde tijd, dan zit u waarschijnlijk voor een hele lange periode aan de huurder vast. Er is immers een heel groot tekort aan sociale huurwoningen en daardoor een wachtlijst van ca. 18 jaar. En zult u waarschijnlijk elke maand behoorlijk geld toe moeten leggen op de verhuur.

Uitzonderingen
De continue brij van nieuwe regelgeving in de huurmarkt is al lastig genoeg, maar Nederland zou Nederland niet zijn als er niet weer allerlei uitzonderingen zouden zijn op deze regel:
*In alle gevallen wordt bij de puntentoekenning gerekend met een WOZ-waarde. Als die niet bekend is of heel laag, dan wordt gerekend met een vaste WOZ-rekenwaarde in de puntenbepaling. Per 1 juli 2021 bedraagt deze waarde minimaal € 55.888 (tot 1 juli 2022) of € 61.198 (per 1 juli 2022). In de praktijk kan het WOZ-aandeel in de puntentelling hiermee iets hoger komen dan 33%.
*Voor kleine nieuwbouwwoningen in de zogeheten ‘COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht’ geldt een andere toekenning van WOZ-punten. Dit zijn woningen met een oppervlakte kleiner dan 40m2, met een bouwjaar uit de periode 2018 tot en met 2022. Bij deze woningen leidt de WOZ-waarde tot een hogere waardering. Deze woningen krijgen meer punten voor de WOZ per oppervlakte.
*Voor specifieke nieuwbouwwoningen, bedoeld voor liberalisatie, geldt ook een andere toekenning van WOZ-punten. Het gaat hier om nieuwbouwwoningen opgeleverd in de kalenderjaren 2015 t/m 2019 waarbij de woning minimaal 110 punten heeft voor alle andere onderdelen dan de WOZ-waarde. Bij deze woningen wordt voor de WOZ-waarde in alle gevallen minimaal 40 punten toegekend.

Puntentelling huurcommissie
Twijfelt u? Doe dan hier de puntentelling. Dan ziet u vanzelf of uw woning in de sociale sector of in de vrije sector thuis hoort.
Let op: dit is voor zelfstandige woonruimtes. Voor onzelfstandige woonruimtes, zoals studentenkamers, is er een aparte puntentelling. Vul alles zo exact mogelijk in, maar hou er rekening mee dat u, exclusief de punten voor de WOZ-waarde, minimaal 96 punten moet halen (142 punten x 67%) om in de vrije sector te mogen verhuren na 1 mei a.s.