Spoedwet tijdelijke verlenging van ‘tijdelijke huurovereenkomsten (model B)’ i.v.m. corona-crisis

8-4-2020 — 

In verband met de corona-crisis heeft de Tweede Kamer op 6 april 2020 de spoedwet ‘tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomst’ gepubliceerd en ingediend bij de Tweede Kamer.

Wat houdt de spoedwet in?
Deze spoedwet maakt het mogelijk om tijdelijke huurcontracten (model B) met maximaal 3 maanden te verlengen, maar uiterlijk tot 1 september 2020.
De wet is alleen van toepassing op huurcontracten waarvan de einddatum ligt ná 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020 en geldt zowel voor zelfstandige woonruimtes (huurcontract van maximaal 2 jaar) als voor onzelfstandige woonruimtes (huurcontract van maximaal 5 jaar).

De spoedwet zorgt ervoor dat, wanneer zo’n verlenging tot stand komt, de huurovereenkomst automatisch eindigt op de nieuwe einddatum. Let wel op dat u dan alsnog een ‘aanzegging einde huur’ moet sturen!
De huurder blijft de mogelijkheid hebben om tussentijds op te zeggen en om binnen 6 maanden na afloop van de overeenkomst de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de huurcommissie.

Deze spoedwet is een tijdelijke wet die genomen is vanwege de ontregelende overheidsmaatregelen tijdens de corona crisis. Wellicht kan de periode verlengd worden als het langer duurt dan verwacht om het corona virus te beteugelen. Maar vooralsnog is dit de vastgestelde periode.

Aanzegging einde huur
Bij een tijdelijke huurovereenkomst model B (voor maximaal 24 maanden) moet de verhuurder altijd tussen 3 maanden en 1 maand voor de einddatum een brief sturen aan de huurder waarin de einddatum aan hem/haar bevestigd wordt. Zo ook in het geval van een tijdelijke verlenging. Maar daarbij moeten in die brief, in geval van tijdelijke verlenging, nu ook de mogelijkheden die de tijdelijke spoedwet geeft worden opgenomen!
Heel belangrijk, want anders kan het u alsnog problemen opleveren.

Wanneer kan een verhuurder verlenging weigeren?
Belangrijk is dat de huurder slechts 1 week na de ‘aanzegging einde huur’ de tijd heeft om aan de verhuurder de verlenging te verzoeken. Gebeurt dat niet of niet op tijd, dan is hij/zij te laat. Als uw huurder om een verlenging vraagt, dan hoeft u daar als verhuurder niet altijd mee in te stemmen.

Volgens de wet kan een verhuurder de verlenging weigeren indien:
1. De woning verkocht is en in de verlengde periode in eigendom moet worden overgedragen;
2. Als de woning inmiddels aan een ander is verhuurd;
3. Als de verhuurder de woning zelf wil betrekken en inmiddels geen andere woonruimte meer heeft;
4. Als de verhuurder de woning wil renoveren of wil slopen en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
5. Als de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen (bijvoorbeeld bij een huurachterstand, overlast o.i.d.).

Belangrijk: als de verhuurder verplichtingen is aangegaan met derden, dan moeten die verplichtingen vóór 1 april 2020 zijn aangegaan!

Rechterlijke machtiging tot verlenging
Indien een verhuurder niet instemt met de door huurder gewenste verlenging, moet hij dat binnen 1 week na het verzoek van de huurder aan de huurder meedelen. Gebeurt dat niet of niet op tijd, dan is hij/zij te laat!
De huurder kan vervolgens aan de rechtbank verzoeken alsnog toestemming te geven voor de verlenging. Helaas staat in de wet geen termijn voor de indiening van dat verzoek, zodat de huurder een mogelijkheid lijkt te hebben om de zaak te vertragen. De rechtbank zal het verzoek van de huurder niet toewijzen bij de bovengenoemde (zwaarwichtige) weigeringsgronden. Tenzij het belang van de huurder toch zwaarder weegt.

Indien de verhuurder een andere reden heeft om niet in te stemmen met verlenging, moet hij een zwaarwichtig belang hebben en moet hij daartoe een procedure starten bij de rechtbank. Ook voor de start van deze procedure is geen termijn gegeven. Zolang de procedure bij de rechtbank loopt mag de huurder in de woning blijven wonen. Hoger beroep is niet mogelijk. Wel heeft de Raad toegezegd dergelijke procedures als urgent te beschouwen en te streven naar afwikkeling binnen 3 weken.
Zorg er dus voor dat u de aanzegging einde huur zo vroeg mogelijk aan u huurder stuurt om mogelijke problemen te voorkomen!

Op welke contracten is deze spoedwet van toepassing?
De spoedwet is van toepassing op tijdelijke huurcontracten waarvan de einddatum ligt nà 31 maart 2020 en vóór 1 juli 2020 én waarbij de verhuurder op of na 12 maart 2020 een ‘aanzegging einde huur’ heeft gestuurd.
Verlengingen vanaf 1 april 2020 (van maximaal 3 maanden tot 1 september 2020) die, al dan niet vooruitlopend op de spoedwet, al eerder in onderling overleg tussen huurder en verhuurder waren afgesproken (of nog worden afgesproken) vallen onder het regime van de wet. Mits de verhuurder aan de huurder vóór 12 maart 2020 een aanzegging einde huur heeft gestuurd.

De verwachting is dat de wet op zeer korte termijn in werking zal treden en werkt dan terug tot 1 april 2020. Als de verhuurder vóór 1 april 2020 aan de huurder de schriftelijke ‘aanzegging einde huur’ heeft gestuurd, heeft de huurder tot 1 week na de inwerkingtreding van de wet de tijd om een verzoek tot verlenging aan de verhuurder te doen.

De minister houdt de mogelijkheid open, afhankelijk van het verloop van de maatregelen rond de corona-crisis, de wet te verlengen tot uiterlijk 1 december 2020. In dat geval zijn meer verlengingen mogelijk.

Update 21 april 2020: Op 21 april is deze wet aangenomen door de Eerste Kamer
Update 30 april 2020: De Spoedwet tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten is op vrijdag 24 april 2020 officieel in werking getreden. En wel met terugwerkende kracht tot 1 april. 
Update 17 juli 2020:  Op 20 mei 2020 heeft minister Ollongren een kamerbrief geschreven over het huurbeleid in tijden van corona. Zij heeft toen voorgesteld om de spoedwet tot verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen tot 1 november 2020. Inmiddels is de spoedwet ook daadwerkelijk verlengd tot voornoemde datum. Dat betekent dat overeenkomsten die op grond van de spoedwet reeds zijn verlengd nogmaals kunnen worden verlengd en dat ook huurovereenkomsten, die zouden eindigen na 30 juni en vóór 1 september, kunnen worden verlengd tot uiterlijk 1 november 2020.

Tijdige aanzegging
Voor huurovereenkomsten waarvan de verhuurder het einde van de huurovereenkomst vóór 1 juni 2020 heeft aangezegd, geldt dat de huurder een verzoek tot verlenging vóór 9 juli 2020 moest doen. Voor huurovereenkomsten waarvan het einde na 1 juni 2020 is of wordt aangezegd, geldt dat de verhuurder de huurder samen met de aanzegging moet informeren over zijn rechten in het kader van de spoedwet. Indien de verhuurder voldoet aan zijn aanzeg- en informatieplicht moet de huurder een verzoek tot verlenging binnen een week na de aanzegging doen. Voldoet de verhuurder niet aan zijn informatieplicht dan kan de huurder nog tot de einddatum van de huurovereenkomst een verzoek tot verlenging doen.

Met dank aan Hielkema Huurrecht Advocaten voor hun bijdrage over dit onderwerp.