Recente schijnoplossingen van de politiek om de wooncrisis op te lossen

7-1-2022 — 

Afgelopen jaren zijn diverse maatregelen genomen door politici in een poging om de wooncrisis op te lossen en de prijzen naar beneden te krijgen. Maatregelen die vaak eerder olie op het vuur waren dan (het begin van) een oplossing. We noemen er zomaar een paar zonder volledig te zijn:

De jonge koopstarter (-35 jaar) betaalt sinds 2021 0% overdrachtsbelasting voor een woning tot € 400.000,00.
Resultaat: de genoten besparing wordt door starters ingezet om hoger te bieden, waardoor de prijzen nog harder stegen.

In steden als Amsterdam en Amstelveen werd het populaire ‘woningdelen’ aan banden gelegd.
Resultaat: er zijn sindsdien meer huurwoningen nodig voor hetzelfde aantal mensen. Voor 4 mensen die willen delen, zijn nu immers 2 woningen in plaats van 1 woning nodig. Bovendien betalen 2 woningdelers vaak relatief meer huur per persoon voor een kleinere woning dan 3 of 4 woningdelers voor een grotere woning.

Vanaf 2022 gaat in veel gemeentes een zelfbewoningsplicht gelden.
Verwacht resultaat: er komt een nog groter tekort aan huurwoningen in de vrije sector, terwijl er veel vraag blijft. De huurprijzen zullen dus verder omhoog gaan.

Sinds 2016 kan iemand bijv. aan een kind € 100.000 belastingvrij schenken voor de aankoop van een eigen woning of het aflossen van een eigenwoningschuld, ‘de jubelton’.
Resultaat: dit was een prima instrument om tijdens de financiële crisis, toen niemand wilde of kon kopen, de aankoop van een eigen woning te stimuleren. Maar de maatregel is veel te lang in stand gehouden. Hij zal dan ook eindelijk worden afgeschaft. Het lijkt erop dat de jubelton extra druk heeft gelegd op de vraag naar koopwoningen. Dit heeft een mogelijk prijsopdrijvend effect op de vraagprijzen tot gevolg gehad. Daarnaast heeft het de vermogensongelijkheid vergroot tussen mensen die wel de jubelton kregen en mensen die dat geluk niet hadden, omdat ze geen vermogende ouders hebben.

De verhuurderheffing die in 2013 is ingevoerd voor eigenaren van meerdere sociale huurwoningen. Destijds simpelweg een belasting om de schatkist te spekken. Vanaf 2023 wordt deze belasting afgeschaft.
Resultaat:
-De sociale huursector werd kleiner omdat het door de verhuurderheffing aantrekkelijker werd voor corporaties om sociale huurwoningen af te stoten, de woningen duurder te maken, te laten slopen of te verkopen.
-Er werd minder nieuw gebouwd. Woningcorporaties hielden door de extra belasting onvoldoende geld over, waardoor de nieuwbouwproductie in de eerste jaren na de invoering met de helft afnam. Om toch aan geld voor nieuwbouw te komen, verkochten woningcorporaties meer woningen. Dat deden ze al vóór de heffing werd ingevoerd, maar door de belasting ging het tempo omhoog. Uiteindelijk werden er meer woningen afgestoten dan nieuw gebouwd: sinds 2013 is het bezit van woningcorporaties met 100.000 woningen afgenomen.
-Ook op het onderhoud en de verduurzaming van huizen heeft de heffing een negatief effect. Ruim een derde van de huurders van woningcorporaties zegt met achterstallig onderhoud te kampen.

Enzovoort…..

Wat zou er wel moeten gebeuren?
Onderzoek van de NOS toonde aan dat gemeentes de geringe doorstroming van ouderen als grootste oorzaak zien voor de wooncrisis. Maar er wordt opvallend weinig gerept over het bouwen van woningen voor ouderen die zelfstandig, maar wel kleiner, willen wonen. Of over de stimulering van bejaardenhuizen of bijvoorbeeld de zogenoemde ‘knarrenhofjes’, waar ouderen veilig zelfstandig kunnen blijven wonen. Het zou niet alleen een hoop (grote) woningen opleveren, maar ook eenzaamheid tegengaan bij ouderen. Door gemeentes wordt het dus als grootste probleem gezien, maar je hoort er zelden iets over.

Ondertussen worden door de gemeente allerlei bedrijven aangemoedigd om naar Amsterdam te komen, universiteiten en hoge scholen werven volop internationale studenten omdat ze daar veel meer aan verdienen. Waar gaan al die studenten en werknemers dan wonen als de vrije sector steeds kleiner (en dus duurder) gemaakt wordt? In aanmerking voor een sociale huurwoning komen zij immers niet, los van het feit dat de wachtlijst daarvoor zo’n 13 jaar bedraagt momenteel. Zou de overheid niet eerst moeten kijken of voor die werknemers en studenten wel huisvesting beschikbaar is, voordat ze volop bedrijven (dus expats die een woning nodig hebben) en internationale studenten stimuleren om hierheen te komen? De nieuwbouwproductie kan jaar op jaar het aantal nieuwe inwoners niet eens bijhouden, laat staan de woningnood oplossen.

Een grote woning mag in o.a. Amsterdam en Amstelveen zonder vergunning voor kamerverhuur, wat veel verhuurders eenvoudigweg niet willen omdat je dan vastzit aan het puntenstelsel en je met individuele huurcontracten moet werken, ook al jaren niet meer gedeeld worden door bijv. 3 collega’s. Dit om wijken leefbaar te houden. Terwijl in diezelfde woning wel een gezin van 6 personen mag wonen… Wie zou potentieel meer overlast veroorzaken? Of gaat het dan toch alleen maar om het feit dat de verhuurders van die woningen dan teveel huur zouden kunnen vragen? Nog even los van het feit dat de woningnood door deze maatregel alleen maar vergroot wordt, omdat er nu meer woningen nodig zijn voor hetzelfde aantal huurders. Het lijkt ons een goed plan om die maatregel heel snel te schrappen.

Door de aanstaande zelfbewoningsplicht zullen er zeker meer woningen beschikbaar komen voor ‘normale’ kopers. Maar het aantal huurwoningen in de vrije sector zal daardoor afnemen, terwijl de vraag naar verwachting hoog blijft. In vergelijking tot ons omringende landen, heeft Nederland al een uniek kleine vrije sector markt. Dus zal de huurprijs van elke vrije sector woning, die al in het bezit was voordat de zelfbewoningsplicht inging, tegen torenhoge prijzen worden verhuurd. Veel hoger dan nu het geval is. Immers: schaarste = hoge prijzen.

Of wat te denken van m.n. de grote steden die hun bouwgrond tegen de allerhoogste prijs verkopen, maar ondertussen steeds meer eisen stellen aan bouwers, de huurprijzen willen bepalen door middel van de 40-40-20 regel (40% sociale huur, 40% midden huur, 20% dure huur en koop) en het liefst binnenstedelijk bouwen, wat langdurig, duur en lastig is? Zodra een investeerder geen rendement meer kan maken, gaat hij wel ergens anders bouwen. Waardoor veel geplande woningen uiteindelijk niet gebouwd worden.

Daarnaast zijn er vele scheefwoners die een sociale huurwoning bezet houden, terwijl ze inmiddels veel meer inkomen hebben en nu helemaal niet meer in aanmerking zouden komen voor die sociale huurwoning. In Amsterdam worden zo’n 10.000 sociale huurwoningen bewoond door huurders met een inkomen boven € 70.000,00. Met een dergelijk inkomen hoor je gewoon in de vrije sector terecht. Maar niemand kan gedwongen worden om door te stromen en zijn sociale huurwoning te verlaten. Momenteel is het zo dat, als een woning bij aanvang van de huur een sociale huurwoning was, het gedurende de hele huurperiode een sociale huurwoning blijft. Met bijbehorende lage huurprijs. Maar sociale huurwoningen zijn er voor mensen met de laagste inkomens. Waarom kan het niet gewoon zo zijn dat, als een huurder van een sociale huurwoning boven een bepaalde inkomensgrens komt, de huurprijs van de woning voor die huurder wordt aangepast naar de markthuur? Door dat aan te pakken, zal die scheefhuurder veel eerder geneigd zijn om door te stromen naar de vrije sector of koopsector, waardoor de sociale huurwoning weer beschikbaar komt voor iemand voor wie die woning bedoeld is; iemand met een laag inkomen.

En nu?
De huurmarkt zit overduidelijk eindelijk op het netvlies van de politiek. De ene nieuwe regel is nog niet ingevoerd of het volgende wetsvoorstel wordt ingediend. Alles om de (huur)prijzen naar beneden te krijgen. Maar met alleen meer nieuwe regeltjes creëer je geen enkele nieuwe woning en wordt de woningnood niet minder. Erger nog: hoe minder huurwoningen er beschikbaar komen door dit soort regels, hoe hoger de huurprijzen worden.
Waar blijven de echte oplossingen? Het zou de overheid en gemeentes sieren als zij zich eindelijk eens aan hun verantwoordelijkheid zouden houden door veel meer en sneller te bouwen dan nu het geval is. Waardoor een gezondere woningmarkt zou ontstaan.

Wij voorspellen met de huidige politiek gouden tijden voor bestaande verhuurders van woningen. Maar is dit hoe we in Nederland willen dat het gaat? Waar wonen straks alleen nog voor de rijken of voor de armen is die in een sociale huurwoning wonen? Of voor de lucky-ones die een woning hebben gekocht voor de huidige gekte? De woningbelegger profiteert slechts van de door de overheid veroorzaakte puinhoop op de woningmarkt. Nu krijgen we in ieder geval weer een minister van Wonen. Hopelijk zet het zoden aan de dijk!