Plan voor meer middenhuur is veel te drastisch en zal het huuraanbod alleen maar kleiner maken en de huurprijzen daardoor duurder

25-5-2022 — 

De inkt van de nieuwe regelgeving per 1 mei is nog niet droog of woonminister Hugo de Jonge komt alweer met de volgende (voorgenomen) nieuwe regelgeving in zijn ‘Programma Betaalbaar Wonen’.

Momenteel zijn er 2 opties in de huursector; een huis valt in de sociale sector (kale huur < € 763,47) of in de vrije sector (kale huur > € 763,47). Het plan is om nu ook serieus een middenhuur sector toe te voegen. Dit wil Hugo de Jonge bewerkstelligen door het puntenstelsel door te trekken naar een nog nader vast te stellen huurprijs tussen € 1.000,00 en € 1.250,00.

Wat houdt het voorstel in?
Sinds 1 mei 2022 moet een woning minimaal 142 punten hebben om in de vrije sector te vallen, waarvan maximaal 1/3 uit de WOZ mag komen. Heeft een woning 142 punten of meer, dan mag je als verhuurder elke huurprijs vragen die je wilt. Daaronder zit je vast aan de maximale huurprijs behorende bij het aantal punten. Maar als het plan van Hugo de Jonge doorgaat, dan verandert dat. Als de grens voor middenhuur op € 1.000,00 komt te liggen, dan hoort daar momenteel een puntenaantal van 188 bij. Als de grens op € 1.250,00 komt te liggen, dan is het puntenaantal zelfs 232 punten. Daarboven zou een woning dan pas in de vrije sector vallen als dit plan goedgekeurd wordt.

Gewilde locatie versus krimpregio
De oppervlakte van de woning + het energielabel + de WOZ-waarde bepalen het merendeel van de punten. In steden zijn woningen vaak relatief klein en wat ouder en is het energielabel door het bouwjaar meestal niet heel goed. In buitengebieden zijn de woningen vaak juist een stuk groter omdat daar nu eenmaal meer ruimte is. Dat betekent dat de kans dat een woning in een buitengebied, waar veel minder mensen willen wonen dan in steden, in de vrije sector verhuurd kan blijven worden vele malen groter is dan een woning in de stad. Maar juist in die stad willen de meeste mensen wonen.

Als voorbeeld kijken we naar een pand op een zeer gewilde locatie in Amsterdam vs. een krimpregio.
Amsterdamse grachtengordel:
WOZ 2021 € 624.000 
Appartement van 75 m2 
Energielabel D 
Waarschijnlijk heeft dit pand straks te weinig punten om überhaupt in de middenhuur te verhuren, dus sociale sector = maximaal € 763,47 kale huur.
Dit pand geeft gegarandeerd een verlieslatende exploitatie voor de verhuurder.

Krimpregio Valkenburg in Limburg:
WOZ-waarde 2021 € 347.000 
Woonhuis van 175 m2 
Energielabel D
Dit huis kan zonder bovengrens in de vrije sector verhuurd worden. Alleen is het niet voor niets een krimpregio, daar trekken meer mensen weg dan er bijkomen.

De gevolgen als Hugo de Jonge dit plan mag doorzetten
Even los van de absurditeit van het plan waarbij zo'n 80-90% van de huurwoningen in de sociale of middenhuur sector gaat vallen (de Jonge wil zelfs onderzoeken of het ook voor lopende huurcontracten met terugwerkende kracht kan worden ingevoerd), lijkt het ons niet de bedoeling dat een gewilde regio als Amsterdam of Utrecht hetzelfde wordt beoordeeld als een krimpregio. Geen enkele verhuurder in een gewilde regio, die momenteel in de vrije sector verhuurt, gaat een duur pand in de sociale sector verhuren. Misschien zullen sommige verhuurders, indien ze in de goede tijd hebben gekocht en lage lasten hebben, het pand in de middenhuur gaan verhuren. Maar wij achten de kans klein. De meeste verhuurders zullen het risico nemen en in de vrije sector blijven verhuren. Of ze zullen massaal hun huizen verkopen.

Meer mensen strijden om minder huizen
Op zich is het prima voor de koopmarkt als beleggers hun panden verkopen. Misschien is dat zelfs wel de achterliggende gedachte van het voorstel; de huurmarkt ‘verlossen van die vervelende beleggers’ of op zijn minst de wannabees afschrikken en tegelijkertijd de koopmarkt een impuls geven door het aanbod drastisch te vergroten.
Maar het aanbod van huurwoningen is al continue aan het afnemen. Voor corona waren er gemiddeld op Pararius zo’n 1850 woningen te huur in Amsterdam. Tijdens corona liep dat op naar 2650 woningen en momenteel is er door onduidelijke redenen al lange tijd een zeer klein aanbod van 700-750 huurwoningen. Ondertussen worden bedrijven gestimuleerd met o.a. de expat regeling om hoogopgeleide werknemers hierheen te halen, evenals universiteiten en hogescholen die subsidie krijgen om internationale studenten hierheen te halen. Daarnaast zoeken ook steeds meer arbeidsmigranten een huis, evenals asielzoekers. Steeds meer mensen strijden dus om steeds minder huurwoningen. En dat drijft de prijs op. Hoe hard de overheid dat ook probeert te reguleren.
Alleen een groter aanbod kan er voor zorgen dat de huurprijzen omlaag gaan. En daar zal de overheid in combinatie met beleggers voor moeten zorgen. Maar die beleggers worden nou juist weggejaagd door continue veranderende regelgeving en onzekerheid.

Hogere lasten, negatief rendement
Natuurlijk zou het voor iedereen beter zijn als de woningmarkt normaliseert en daarmee beter betaalbaar wordt. Maar je hoeft niet gestudeerd te hebben om te snappen dat deze voorgestelde regeling de huursector volledig de nek om zou draaien. En daarmee de concurrentiepositie van Nederland. Want bedrijven vestigen zich uiteindelijk alleen daar waar hun werknemers ook de mogelijkheid hebben om te kunnen wonen.
Een verhuurder verhuurt bovendien niet voor de lol, maar voor het rendement. Verhuurders zullen met dit plan nog steeds hoge lasten hebben (Amsterdam gaat opnieuw de lasten van huis eigenaren flink verhogen!), maar tegelijkertijd een negatief rendement. 

De kamer moet het plan nog goedkeuren
De intentie van Hugo de Jonge is om dit plan in of na 2024 in te voeren. Ook al brengt hij het als een voldongen feit, het plan moet nog door de kamer worden goedgekeurd. Er is nu al dermate veel commotie van allerlei marktpartijen over het plan, dat wij verwachten dat die hier niet in mee zal gaan. Of zoals het Nederland betaamt; met allerlei uitzonderingen.

Een miljoen woningen bouwen?
Daarnaast heeft Hugo de Jonge het plan om de komende jaren een miljoen woningen bij te bouwen. Dat plan lijkt echter niet verder te komen dan de tekentafel en de doelstelling is inmiddels al gedoemd om te mislukken. Er zijn namelijk in het 1^e kwartaal van 2022 al 13% minder bouwvergunningen afgegeven dan in dezelfde periode in 2021. Misschien moet De Jonge hier wat meer druk op zetten in plaats van de zoveelste regulering van de huurmarkt. Want: hoe meer aanbod, hoe lager de prijzen. Dan hoeft er helemaal niet gereguleerd te worden, maar regelt de markt het zelf. Twee vliegen in 1 klap!

Overheid wordt met dit soort rigoreuze voorstellen onbetrouwbaar als partner
En door continue met ingrijpende veranderende wetgeving te komen,  ben je als overheid ook onbetrouwbaar voor beleggers. Die, hoe vervelend je ze ook vindt, toch echt nodig zijn om die gewenste nieuwe woningen te bouwen. Waardoor er nog minder huurwoningen gebouwd zullen worden in plaats van meer. De vrije sector markt in Nederland is al vele malen kleiner dan in ons omringende landen. En wordt nog vele malen kleiner als het aan De Jonge ligt.

Kortom overheid, ga nu eens serieus veel woningen bouwen zonder allerlei beperkende regeltjes, kijk eens beter naar de instroom van mensen in Nederland en de huidige verdeling van de woonruimte en ga dan eens nadenken of regulering nog nodig is.

Update juli 2022: inmiddels is duidelijk dat het beleggingsvolume in huurwoningen behoorlijk gedaald is sinds de aankondiging van de plannen. Er wordt voorspeld dat, als Hugo de Jonge deze plannen doorzet, de nieuwbouw niet 100.000 woningen per jaar zal gaan bedragen maar hooguit 50.000! Snel stoppen met deze onzin dus.