Let op als u een woning wilt kopen om te verhuren; in diverse gemeentes geldt voor nieuwbouw straks een zelfbewoningsplicht!

20-1-2021 — 

De woningnood is inmiddels dermate groot dat diverse gemeentes (waaronder Amsterdam, Amstelveen en Haarlem) een zelfbewoningsplicht invoeren voor nieuw te bouwen woningen. Hiermee willen ze het opkopen en vervolgens doorverhuren van de woningen tegengaan. Hoewel er in o.a. Amsterdam door diverse politieke partijen ook nadrukkelijk gevraagd wordt te kijken of dit ook mogelijk is voor bestaande woningen, zal dat er (waarschijnlijk) niet van komen. Het zou namelijk mogelijk een inbreuk betekenen op het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrij verkeer van kapitaal.

Waarom eigenlijk een zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw?
De druk op de woningmarkt is gigantisch. Dit wordt met name veroorzaakt doordat er jaarlijks eenvoudigweg te weinig woningen worden gebouwd. Beleggers profiteren hiervan door woningen te kopen en deze te verhuren. Politieke partijen en gemeentebesturen menen dat dit de woningmarkt nog verder onder druk zet en de (huur)prijzen opdrijft.
Maar geeft deze maatregel ‘de gewone koper’ eigenlijk een betere kans omdat ze dan niet meer hoeven te concurreren met beleggers? Waarschijnlijk niet. Want met name kleinere beleggers lijken een voorkeur te hebben voor bestaande woningen. Nieuwbouw is bovendien maar een heel klein deel van de koopmarkt. Erg veel impact zal de maatregel dan ook niet hebben.
Maar voor steden als Amsterdam is dat juist reden om ook te pleiten voor een zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen. Minister Ollongren heeft eerder al aangegeven een afweging te moeten maken of de eventuele maatschappelijke noodzaak van zo'n maatregel opweegt tegen het eigendosmrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrij verkeer van kapitaal. Wij verwachten dan ook dat het onmogelijk is.

Voor welke woningen geldt de maatregel? 
De woonplicht gaat gelden voor nieuwbouwwoningen:
-die op erfpachtgrond staan: het verbod op verhuur wordt namelijk geregeld via de bijzondere bepalingen van het erfpachtrecht;
-waarvoor nog geen definitief investeringsbesluit is verstrekt. Dat betekent dat het nog wel even zal duren voordat de eerste woning met woonplicht wordt opgeleverd;
-in Amsterdam in alle prijs klassen. Amsterdam noemt geen maximale koopprijs voor de woonplicht. Dat is best vreemd omdat volgens ‘Amsterdam School of Real Estate’ vooral koopstarters last hebben van de concurrentie van beleggers. Enkele andere gemeenten beperken de woonplicht dan ook logischerwijs tot de onderkant van de woningmarkt (in Haarlem bijvoorbeeld tot ruim € 380.000).

Eeuwigdurend, ook voor volgende kopers
Bovendien is het eeuwigdurend, tot het beleid wordt aangepast. De erfpachtbepaling komt in de erfpachtvoorwaarden en wordt ook overgedragen naar volgende kopers!! Dit betekent ook dat de gemeente de bepaling in de toekomst niet met één beleidswijziging kan aanpassen.

Uitzonderingen
Er zijn een aantal uitzonderingen op het verhuurverbod van nieuwbouwwoningen. U mag wél verhuren:
-aan een 1^e graads familielid;
-bij verblijf in het buitenland gedurende een beperkte periode (minimaal drie maanden, maximaal twee jaar); deze uitzondering geldt slechts eens in de vijf jaar;
-bij verhuur voor een huurprijs van maximaal de grens voor middel dure huur (€ 1.041,76 in 2021);
-in uitzonderlijke gevallen, waarbij het - gezien het doel en strekking van het verhuurverbod - tot onvoorzien en onredelijk nadeel voor de huiseigenaar leidt. Maar wie bepaalt dit??

De gemeenten kan overigens afzien van de woonplichtbepaling als dit een projectontwikkeling in gevaar brengt, bijvoorbeeld in transformatiegebieden of nieuwe woningbouwlocaties. 

Dus?
We snappen de symboolpolitiek om dit door te willen voeren. Leuk voor de achterban, maar het lost helemaal niets op. Waarom niet het probleem echt bij de wortel aanpakken en nu eindelijk eens flink gaan bouwen? Zonder alle beperkende voorwaarden aan de bouw die sommige gemeentes opleggen. Of het aantal koopwoningen uitbreiden; in Amsterdam is slechts ca. 31% van de woningvoorraad een koopwoning terwijl dat in heel Nederland ca. 60% is. Schaarste drijft nu eenmaal de prijzen op.

We zijn ook benieuwd wat er gaat gebeuren met grote beleggers. Want grote beleggers kopen immers hele blokken nieuwbouw op om te gaan verhuren. Die gaan echt niet in die woningen wonen…..