Huurverhoging vrije sector per 1 juli 2020

26-5-2020 — 

Huurverhoging vrije sector per 1 juli 2020
Jaarlijks mag u als verhuurder van woonruimte(s) de huur verhogen. Hoewel hiervan afgeweken mag worden, is het in Nederland standaard om de huurprijzen te verhogen per 1 juli. Verhuurt u in de sociale sector (kale huur < € 737,14), dan moet u minimaal 2 kalendermaanden van te voren de huurders informeren over de huurverhoging. In de vrije sector (kale huur > € 737,14) is dit niet nodig.

Moet u verplicht verhogen op 1 juli?
U hoeft niet perse te verhogen op 1 juli. We zitten nu middenin een crisis waarvan de duur en de uitkomst niet duidelijk zijn, alhoewel het inmiddels voorzichtig de goede kant op lijkt te gaan. Wij merken ook dat er weer een beetje beweging in de huurmarkt komt.
U kunt de huurverhoging ook een jaartje overslaan, u kunt het op een later moment in het jaar doen (mits u maximaal 1 keer per jaar verhoogt) of met een lager percentage dan maximaal toegestaan. Wij willen u adviseren om goed na te denken of u in de huidige Corona-crisis wel wilt verhogen. Het kan totaal verkeerd vallen bij huurders, die daardoor misschien besluiten op te zeggen. Wij hebben afgelopen maanden diverse huurders moeten helpen die flink in inkomen zijn teruggevallen. Zij hebben al moeite de huur te betalen, laat staan de huurverhoging.
Het risico bestaat bovendien in deze tijd dat uw huurders opzeggen als u (teveel) verhoogt. Zeker omdat ze elders goedkoper kunnen huren nu er veel meer aanbod is. Als u van plan bent te gaan verhogen vraag u dan goed af wie uw huurder is, wat zijn/haar financiële situatie is en of uw huurprijs na een huurverhoging wellicht boven marktconform komt. Vertrekt uw huurder, dan heeft u, zolang door de Corona-crisis bijna geen expats naar Nederland komen, namelijk mogelijk enige tijd leegstand.
Heeft u een huurder in één van de getroffen sectoren, zoals de horeca, hotel,- of de reiswereld? Dan is de kans groot dat zij hun inkomen flink hebben zien dalen of bang zijn dat dat gebeurt. Beter zou het dan zijn om over enkele maanden te kijken of u later dit jaar wilt verhogen of wachten tot volgend jaar juli. Als u dit doet, dan is het nuttig om uw huurders te informeren dat u nu bewust NIET verhoogd. Wij weten uit eigen ervaring dat dat positief ontvangen wordt.

Moreel appèl op verhuurders
In de media en de politiek worden nu regelmatig oproepen gedaan om de huur te matigen om huurders niet verder in problemen te brengen nu we middenin de corona-crisis zitten. Er wordt een moreel appèl gedaan op verhuurders om sociaal gedrag te tonen naar hun huurders.

Minister Ollongren heeft op 15 mei j.l. een brief aan de voorzitter van de Tweede Kamer gestuurd met daarin een aantal voorstellen. Onder andere een voorstel om de huurprijs te mogen verhogen met maximaal 2,5% + inflatie:
Ollongren: 'Ik ga daarom de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector maximeren op inflatie +2,5%, conform de maximering in de sociale sector. Dit geldt voor alle huurcontracten in de vrije sector voor een periode van drie jaar. Ik besef dat dit een ingrijpende maatregel is. De huidige historische krapte op de woningmarkt in combinatie met een te verwachten economische crisis, vragen echter ook om uitzonderlijke maatregelen. Gebaseerd op de huurverhogingen in de vrije sector van de laatste jaren verwacht ik dat verhuurders ook bij de komende huurprijsverhoging al rekening houden met deze maximering. Ik moedig verhuurders ook aan om – helemaal in deze uitzonderlijke periode – goed te kijken naar de huurverhoging die echt nodig is.’

Mogelijke indexeringsclausules in het huurcontract
In de sociale sector gelden strenge regels voor de jaarlijkse huurverhoging. De overheid bepaalt wat de maximale huurverhoging mag zijn, gebaseerd op het inkomen van de huurder. 
In de vrije sector gelden andere regels, daar mag de verhuurder tot op zekere hoogte zelf bepalen hoeveel de jaarlijkse huurverhoging bedraagt. Mits uiteraard wordt voldaan aan het maximum van 2,5% + inflatie! Eén en ander is afhankelijk van de bepaling die hierover in de huurovereenkomst is opgenomen. Er zijn een aantal opties mogelijk:
-Een indexeringsclausule; de huur wordt jaarlijks verhoogd met een percentage dat is af te leiden uit de inflatiecijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De huur gaat dan omhoog met de gemiddelde prijsontwikkeling in ons land. Bij huurverhogingen per 1 juli a.s. is het inflatie percentage 1,4%. Home of Orange hanteert in haar huurovereenkomsten voor woningen in de vrije sector (kale huur > € 737,14) ‘de indexeringsclausule’.
-Een opslagpercentage; de huur gaat omhoog met het prijsindexcijfer voor consumenten plus een opslagpercentage, bijvoorbeeld 1,4% + 2%.
-Een markthuurbepaling; de markthuurbepaling staat toe dat, na een paar jaar, de huur in één keer fors wordt verhoogd om de huur in lijn te brengen met de marktconforme huren voor vergelijkbare woningen. Als een verhuurder deze clausule hanteert, dan moet hij de huurverhoging ook kunnen onderbouwen op basis van vergelijkbare woningen in de buurt.
-Er is geen clausule voor de huurverhogingen opgenomen; in dat geval mag de verhuurder in principe elke huurverhoging voorstellen. 
 
Aandachtspunten huurverhoging
Wilt u dit jaar per 1 juli (of wellicht later) een huurverhoging voor uw woning in de vrije sector doorvoeren aan uw huurders? Hou dan rekening met het volgende:
-De huurverhoging wordt alleen berekend over de kale huur, niet over bijkomende leveringen zoals servicekosten of gas, water en licht;
-De huur mag eenmaal in de 12 maanden verhoogd worden;
-De verhuurder hoeft niet, zoals in de sociale sector wel het geval is, de huurder binnen een bepaalde termijn op de hoogte te brengen van de huurverhoging;
-De verhuurder mag een huurovereenkomst opzeggen als de huurder weigert om de huurverhoging te betalen;
-De huurprijzen in de regio groot-Amsterdam stijgen nog slechts licht of stagneren zelfs. Maar nu met de Corona-crisis is er veel meer aanbod van huurwoningen en daardoor dalen de prijzen zelfs. Betaalt uw huurder al een marktconforme huurprijs en voert u een relatief hoge huurprijsverhoging door, dan kan de huurder besluiten op zoek te gaan naar een andere woning die beter betaalbaar is. En die is momenteel makkelijker gevonden dan voor de Corona-crisis. Heeft u een fijne huurder die u graag zou houden? Pas dan op met een (extreme) huurverhoging die er potentieel voor zorgt dat de huurder vertrekt uit uw woning. U moet dan immers weer opnieuw kosten maken om een nieuwe huurder te vinden en heeft bovendien kans op leegstand.
-Een huurder hoeft niet met de voorgestelde huurverhoging akkoord te gaan, maar dan kan de verhuurder naar de rechter gaan. Vindt de rechter de huurverhoging toch redelijk, dan krijgt de huurder de keuze om de extra huur gewoon elke maand te betalen. Anders zal de huurovereenkomst worden beëindigd. Alleen de rechter kan de huur dan beëindigen.

Wie voert de huurverhoging door?
Indien Home of Orange het financiële beheer over een woning voert, dan verzorgen wij voor de verhuurder onder andere ook de jaarlijkse huurverhoging. Bent u zelf de financieel beheerder van de woning, dan bent u hier zelf verantwoordelijk voor.