Gevolg van Hugo de Jonge's plannen: de huren gaan omhoog in plaats van omlaag

26-7-2022 — 

Twee maanden geleden presenteerde woonminister Hugo de Jonge zijn 'programma betaalbaar wonen’, met daarin een voorgestelde regulering van zo’n 90% van de Nederlandse huurwoningmarkt. Een behoorlijk radicaal en vooral contraproductief plan, waarvan iedereen met enige kennis van zaken direct wist dat dit niet gaat werken.  

Het enthousiasme en de energie die De Jonge tegen zijn nieuwe ministerschap aangooit, is op zich best verfrissend na al zijn pappen-en-nathoudende voorgangers. Maar hij zorgt er met zijn veel te radicale plannen voor dat beleggers geen rendement meer kunnen maken. En dus zullen er veel minder nieuwbouw woningen gebouwd worden dan wat hij beoogt. Waardoor de schaarste nog groter wordt en de huren dus duurder. Effect: volledig tegengesteld aan het doel.

De voorgestelde regulering zal de huren alleen maar duurder maken
Eerder schreven we al dat de voorgestelde regulering juist averechts zal werken en de huren daarmee alleen maar worden opgeschroefd. Terwijl De Jonge juist beoogt dat de huren hiermee omlaag gaan. Dit is typisch een plan van iemand die niet met zijn voeten in de klei staat en de ideeën vanachter een bureau bedenkt. Ook al is hij er van diverse kanten voor gewaarschuwd. Zelfs door partijen die het vanuit huurdersperspectief benaderen. We verwachten dan ook niet dat zijn plannen doorgang zullen vinden.

Betekent dit dat verhuurders hun panden gaan verkopen of de huren gaan verlagen?
Wellicht kiezen sommige verhuurders nu eieren voor hun geld en verkopen hun verhuurpand(en) als die niet meer voldoende punten scoren voor de vrije sector. Op zich is dat weer goed nieuws voor de koopmarkt. Maar de huurmarkt wordt daarmee steeds kleiner. En de problemen dus groter.

Wij merken wel enige twijfel hierover bij sommige verhuurders, met name bij de wat kleinere. Maar de meesten gaan gewoon op dezelfde voet verder. Markt breed zien we ook dat eigenlijk niemand zich er iets van aantrekt. Er staat momenteel geen enkele woning op Pararius geadverteerd voor een sociale huurprijs. Ook niet de woningen die qua punten gegarandeerd niet in de vrije sector horen. Desondanks loop je daarmee wel een risico natuurlijk.

De gevolgen
Op papier zou het plan van De Jonge moeten kunnen werken. Je zorgt ervoor dat er veel meer gebouwd wordt, waardoor automatisch de prijzen dalen. Als je daar dan nog een flinke extra draai aan geeft door 90% van de huurprijzen te gaan reguleren, dan is iedereen blij. Op papier dan. De praktijk is weerbarstiger. Want niemand begint aan een project waar bij voorbaat van bekend is dat het verliesgevend zal zijn.

Aanbod van huurwoningen daalt steeds verder, prijzen stijgen
Het aanbod van huurwoningen op www.Pararius.nl in Amsterdam is op dit moment nog slechts 621 (!) woningen en het aantal daalt gestaag verder. Ter illustratie; voor corona waren er gemiddeld zo’n 1850 woningen te huur in Amsterdam. Dat betekent een daling van het aanbod met zo’n 66%. Dus gaan de huurprijzen omhoog als er niet voldoende wordt gebouwd en je de instroom niet beteugelt.

Woningbouw komt tot stilstand
De woningbouw is inmiddels zo goed als tot stilstand gekomen sinds Hugo de Jonge zijn plannen presenteerde. Pensioenfondsen en verzekeraars trekken zich terug als investeerder voor nieuwbouwprojecten. Zij krijgen het niet meer rond gerekend. Alles wordt duurder; personeel, materiaal etc. Maar de huren, waarmee de kosten terug verdiend worden, moeten van De Jonge juist naar beneden door drastische regulering. In het regeerakkoord was bovendien afgesproken dat alleen de middenhuur gereguleerd zou worden. Nu wil Hugo de Jonge daar ineens ook de vrije sector onder scharen. En van die onzekerheid over het rendement (of zelfs een gegarandeerd negatief rendement), de continu veranderende regelgeving en daar bovenop alle lokale verplichtingen houden investeerders niet. Die gaan gewoon lekker met hun geld naar het buitenland, waar deze gekkigheid en zwabberbeleid niet bestaat. En dus komen er maar mondjesmaat nieuwe woningen bij in Nederland. Het is nu al wel duidelijk dat de geplande 100.000 nieuwe woningen gegarandeerd niet gehaald zullen worden. De woningbouw dreigt door de plannen terug te vallen richting de 50.000 huizen per jaar in plaats van de beoogde 100.000. In april van dit jaar zijn in ieder geval 28 procent minder bouwvergunningen afgegeven dan een jaar eerder.

Beleggingsvolume Q2 in nieuwbouw woningen daalt drastisch
Het beleggingsvolume is drastisch gedaald sinds De Jonge zijn plannen bekend maakte. In het tweede kwartaal werd in Nederland maar voor € 282 miljoen belegd in nieuwbouw woningen. In het eerste kwartaal was dat nog € 777 miljoen. Terwijl het langjarig gemiddelde op € 664 miljoen ligt. En zonder investeringsgeld, geen nieuwe woningen.

Buitenlandse studenten zonder woonruimte kunnen beter thuis blijven
In september begint het nieuwe studiejaar weer. Voor universiteiten en hogescholen zijn buitenlandse studenten ontzettend aantrekkelijk; aan Nederlandse en EU-studenten mogen ze het vaste lesgeld van € 2.200,00 vragen. Aan studenten van buiten de EU kunnen ze vragen wat ze willen. Kassa! En het Rijk legt daarvan een groot deel bij. We subsidiëren dus eigenlijk met belastinggeld de woningnood in Nederland. Want al die buitenlandse studenten hebben ook weer woonruimte nodig, terwijl een Nederlandse student wellicht nog thuis kan blijven wonen.
Inmiddels lijkt het kwartje gevallen en wordt er door onderwijsinstellingen zelfs verzocht aan de politiek om manieren om de grote instroom van buitenlandse studenten te kunnen beteugelen. Universiteiten en hogescholen roepen studenten, die nu nog geen woonruimte hebben, maar gewoon op om helemaal niet meer te komen.
Wij hebben met enige regelmaat in deze periode huilende ouders aan de lijn omdat hun kroost geen woonruimte kan vinden en dus in een tentje op een camping zit. Hartstikke leuk in de zomer, maar uiteraard geen oplossing voor het najaar.

Wanneer komt er meer duidelijkheid?
Na de zomer komt er duidelijkheid hoe de voorgestelde huurprijsbescherming van de middenhuur er uit zal komen te zien. Maar wij verwachten dat dit zeker niet in deze vorm door zal gaan. Daarvoor is de weerstand veel te groot. Maar Hugo de Jonge heeft in de corona crisis bewezen het niet zo nauw te nemen met meningen van ‘tegenstanders’ en gewoon zijn eigen pad te volgen, dus garanderen kunnen we het niet.

En nu?
Ondertussen is de zo verfoeide ‘huisjesmelker’ de lachende derde, want de huren lopen weer flink op door het lage aanbod en de grote vraag.  Misschien wordt het tijd voor wat meer realisme en iets minder populisme en activisme in de huidige politiek.
In Amsterdam gaan er zelfs weer geluiden op om woningdelen weer toe te staan. Iedereen had door dat dit de woningnood zou vergroten. Zelfs de studenten, die volgens het gemeentebestuur beschermd moesten worden tegen al die foute huisjesmelkers, stonden in december 2019 tegen de maatregel te demonstreren voor de ambtswoning van de burgemeester. Maar kennelijk is het na 2 jaar nu toch ook in de Stopera doorgedrongen dat dit averechts beleid is. 
 

Hopelijk geldt in het geval van Hugo de Jonge; een ezel stoot zich niet 2x aan dezelfde steen. We gaan het zien na de zomer.