4-11-2021 —
Zoals we al schreven op 19 juli j.l. willen diverse gemeentes waaronder o.a. Amsterdam en Haarlem vastgoedbeleggers, die woningen kopen om te verhuren, zo veel mogelijk weren van de huizenmarkt. Door een landelijke wetswijziging mogen gemeenten vanaf 1 januari 2022 wijken of stadsdelen aanwijzen die onder een opkoopbescherming vallen. Als 'beschermde' woningen daar van eigenaar wisselen, mag de nieuwe eigenaar de woning de eerste vier jaar niet verhuren. Beleggers worden daardoor geweerd en de woningen zullen alleen nog aantrekkelijk zijn voor mensen die er zelf gaan wonen.
Eerder al werd een zelfbewoningsplicht ingevoerd voor nieuwbouw. Nu willen ze dit ook doen voor bestaande woningen door zo snel mogelijk een opkoopbescherming (oftewel een zelfbewoningsplicht) in te voeren voor de hele stad. Beleggers mogen dan in Amsterdam geen huizen met een WOZ-waarde van minder dan € 512.000 meer kopen en verhuren. In Haarlem geldt een grens van € 389.000. Andere gemeentes zullen ongetwijfeld volgen en hun eigen grens bepalen.
Ondertussen is bijna 8,5% van de woningen in Nederland in bezit van beleggers. In de vier grote steden werd de laatste jaren een kwart van de te koop aangeboden woningen door beleggers aangekocht. Met de huidige woningvoorraad vallen dan straks 6 op de 10 Amsterdamse huizen onder de opkoopbescherming. Wie zo'n huis koopt, mag het de eerste vier jaar niet verhuren. In februari stemt de Amsterdamse gemeenteraad over het plan. Haarlem wil het plan per 1 januari 2022 al invoeren.
Uitzonderingen
Er staan enkele uitzonderingen in de wet:
• Als een huis al een huurwoning was, mag het een huurwoning blijven. Het gaat dus om bestaande woningen die na de ingangsdatum van de wetswijziging worden gekocht. Om tegen te gaan dat een woning snel even verhuurd wordt en dan als huurwoning mag worden verkocht, moet een woning minstens een half jaar voor de verkoop verhuurd zijn geweest om huurwoning te mogen blijven.
• Daarnaast mogen woningen nog wel verhuurd worden aan familieleden als kinderen, kleinkinderen, broers en zussen.
• Tijdelijk verhuren, vanwege bijvoorbeeld een verblijf in het buitenland, mag ook nog. Mits de verhuurder minimaal 1 jaar zelf in de woning heeft gewoond.
• Koopwoningen die onlosmakelijk verbonden zijn aan een bedrijfsruimte, kantoor of winkel mogen ook worden verhuurd.
Hiervoor moet bij de gemeente wel een verhuurvergunning worden aangevraagd. Ook als de verhuurder een gekochte woning middels een vergunning mag verhuren, hebben gemeenten de bevoegdheid om eisen te stellen in het kader van goed verhuurderschap. Als een verhuurder zich niet aan deze voorwaarden houdt, kan de gemeente in het uiterste geval de vergunning intrekken.
Mogen gemeentes zomaar een zelfbewoningsplicht invoeren?
De regeling is enkel bedoeld voor gebieden waar woningschaarste heerst en overlast plaatsvindt. De wetswijziging vereist dat gemeenten onderbouwen ‘of en in welke buurten er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden.’ Ook moeten gemeenten onderbouwen dat de maatregel ‘noodzakelijk en effectief’ is.
Wij hebben nog wel onze twijfels of dit juridisch haalbaar is omdat nu o.a. simpel de grens wordt getrokken bij een bepaalde WOZ-waarde in een hele stad, er wordt niet gekeken per wijk, of er overlast is o.i.d. Huurrecht advocaat Hielkema heeft hier een interessante visie op.
Is dit slecht nieuws?
Voor degenen die nog van plan waren één of meer woningen aan te gaan kopen voor de verhuur in de grote steden is dit slecht nieuws. In grote steden leveren relatief kleine (en daarmee goedkopere) pandjes immers het meeste rendement op, al gaat dat waarschijnlijk ook veranderen.
Voor wie al woningen bezit, is dit eigenlijk goed nieuws. Er wordt immers nóg meer schaarste aan huurwoningen gecreëerd door de overheid, waardoor de huurprijzen van woningen die nog wel gewoon verhuurd mogen worden maar 1 richting op kunnen: omhoog! Daarmee is dit direct wel bijzonder slecht nieuws voor huurders, want zij zullen de gevolgen van deze symboolpolitiek uiteindelijk moeten betalen. Juist de groep van starters en middeninkomens die de overheid, naast koopstarters, zo graag zegt te willen beschermen zullen hier dus de pijnlijke gevolgen van ondervinden. Zeker nu het aanbod van huurwoningen al steeds minder wordt, er weer volop expats en internationale studenten binnen komen en veel potentiële kopers inmiddels ook weer zijn aangewezen op een huurwoning in de vrije sector door de hoge koopprijzen.
Als we focussen op Amsterdam dat een grens van € 512.000 wil instellen, dan heeft deze maatregel vooral betrekking op ‘de goedkopere’ stadsdelen en op kleinere woningen. Maar met de volgende verwachte maatregel om de WOZ nog maar voor 1/3 mee te laten tellen in de puntentelling, was het toch al geen goed plan meer om een klein pand te kopen voor de verhuur.
Een woning van een redelijke afmeting in dure stadsdelen als Centrum en Zuid heeft sowieso een WOZ-waarde die hoger is dan € 512.000,00. Daar zullen beleggers dus gewoon doorgaan met kopen. Daarnaast zullen beleggers in omliggende gemeentes, die geen opkoopbescherming invoeren, gaan kopen. Hierdoor ontstaat vervolgens weer een waterbed effect.
Woningtekort blijft, huurders zijn de dupe, bestaande verhuurder de lachende derde
Dit is nu het zoveelste staaltje symboolpolitiek dat weinig zal oplossen. Het woningtekort, waar de overheid zelf wel degelijk iets aan kan doen door veel meer te gaan bouwen, blijft hiermee gewoon in stand. Uiteraard zullen hierdoor inderdaad meer woningen aan ‘gewone mensen' in de doelgroep starters en middeninkomens worden verkocht. Voor hen zal het dus waarschijnlijk goed uitpakken. Alhoewel: een gemiddelde starter of iemand met een middeninkomen krijgt echt geen hypotheeklening voor een pand van bijvoorbeeld € 500.000,00. De grens van € 512.000,00 lijkt dus veel te hoog als het doel is om deze groepen aan een huis te helpen. Of gaat het toch ordinair om het pesten van beleggers??
Maar het toch al bijzonder kleine aandeel van vrije sector huurwoningen zal hiermee alleen maar kleiner worden. En de prijzen daarmee hoger. Waar gaan al die mensen wonen die niet kunnen of willen kopen of die als expat, arbeidsmigrant of internationale student hierheen komen? Het opkoopverbod biedt geen structurele oplossing voor de schaarste aan (koop)woningen. Het probleem wordt hiermee simpelweg verschoven van kopers naar huurders. Volgens de minister blijven er ongeveer 7.500 transacties per jaar over die onder de opkoopbescherming vallen en dus niet op de buy-to-let markt komen. Met een woningbouwopgave van 845.000 huizen tussen 2020 en 2030 en 75.000 woningen per jaar verandert er dus heel weinig aan het huidige woningtekort.
Hoe kun je de zelfbewoningsplicht omzeilen als je toch een woning voor de verhuur wilt kopen?
• Koop een woning voor de verhuur vóór 1 januari 2022 of welke andere datum de gemeente hanteert als ingangsdatum. Hierbij gaat het om de datum in de akte van levering.
• Koop een woning in een gemeente waar geen opkoopbescherming geldt. Sinds corona is er sowieso een trek vanuit de stad naar omliggende gemeentes of zelfs het platteland. Eigenlijk is er bijna overal in Nederland een gebrek aan huurwoningen. Maar doe wel altijd goed onderzoek naar de mogelijkheden
• Koop een woning die momenteel al verhuurd is. Als het huurcontract ouder is dan 6 maanden, dan mag het verhuurd blijven worden
• Koop een woning voor een familielid, bijv. een studerend kind. Na 4 jaar mag u het gaan verhuren aan een niet-familielid
• Koop zelf een andere woning om in te wonen en verhuur je eigen woning
• Koop een woning die een hogere WOZ-waarde heeft dan de ondergrens welke de gemeente heeft vastgesteld
• Koop een recreatiewoning voor de verhuur.
Let op: de vergunning is persoonsgebonden. Indien een woning, die onder de opkoopbescherming is gekocht met een vergunning is verhuurd, gaat de vergunning bij doorverkoop niet automatisch over op de nieuwe eigenaar van de woning.
Update maart 2022: Het Amsterdamse college van B & W laat de opkoopbescherming per 1 april 2022 ingaan.
Gemeubileerd
131m²
4
