Eindelijk! Een Amsterdamse politica die snapt dat de voorgenomen regels rondom woningdelen de woningnood in Amsterdam alleen maar zullen vergroten.

18-11-2019 — 

Gelukkig! VVD gemeenteraadslid Hala Naoum Néhmé heeft het door! De nieuwe regels rondom woningdelen in Amsterdam per 2020 lossen echt helemaal niets op. Erger nog: het zal nog meer druk op de Amsterdamse huurmarkt zetten. Waardoor de huurprijzen alleen maar hoger zullen worden.
Veel verhuurders willen hun woning met meerdere slaapkamers namelijk helemaal niet per kamer verhuren. En vragen de verplichte vergunning voor verhuur per kamer niet aan. Zij gaan straks nog maar aan maximaal 2 personen verhuren. Waar er misschien best 4 zouden kunnen wonen. Voor die 4 woningzoekers die samen een woning willen delen, zijn dus straks 2 woningen nodig in plaats van 1.
Iedereen snapt het, behalve de Amsterdamse gemeenteraad.... Gelukkig ziet Hala Naoum Néhmé het wel!

Op 17 november j.l. verscheen in het Parool het onderstaande opinie-stuk ‘Nieuwe regels woningdelers stigmatiseren kamerverhuur’:

Volgens Hala Naoum Néhmé pakken de nieuwe regels voor woningdelen slecht uit voor studenten, jongeren en starters en wordt de toegankelijkheid van de woningmarkt bedreigd. Vanaf 1 januari 2020 zullen duizenden studenten, jongeren, starters en expats een hoge prijs gaan betalen voor de goede bedoelingen van het Amsterdamse stadsbestuur. De coalitie van D66, GroenLinks, SP en PvdA wil de regels voor woningdelen dusdanig aanscherpen dat het kameraanbod drastisch zal inkrimpen, zo niet verdwijnen (zoals dispuuts- en studentenhuizen, die niet langer worden toegestaan).

Woningdelen is het delen van een woning door drie volwassenen of meer die geen onderlinge gezinsrelatie hebben, vrijwel altijd in de vrije huursector (ook bij corporaties). Woningdelers zijn hoofdzakelijk tussen 25 en 35 jaar oud, met een studie, eerste of tweede baan. Zij kunnen lastig een woning vinden vanwege schaarste, een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning of te weinig inkomen voor de vrije sector.

Het kan ook gaan om ouders die een woning kopen voor hun studerende zoon of dochter, die de woning vervolgens met studiegenoten deelt. Uit de gemeentelijke evaluatie van woningdelen (2018) blijkt dat er ongeveer 76.000 woningdelers zijn in Amsterdam, ­waarvan 54 procent een huur betaalt tussen 330 en 660 euro en 64 procent een huis bewoont met exact drie volwassenen.

Leefbaarheidstoets

Het stadsbestuur heeft drie motieven voor de nieuwe regels omtrent woningdelen: overlast en leefbaarheid, voorkomen van ‘te veel’ ver­kamering, en huurdersbescherming. Daarom komen er ingewikkelde wijk- en pandquota, verplichte tijdelijke vergunningen bij verhuring aan drie volwassenen of meer en verplichte individuele huurcontracten. Tegelijkertijd ­worden de geluidsisolatienormen afgeschaft. Dat laatste oogt vreemd in het licht van overlastbeperking, waarover later meer.

Laten we eerst de motieven een voor een doornemen. Overlastbeperking is uiteraard een belangrijke overheidstaak. Maar veroorzaken drie volwassenen meer overlast dan een gezin met kinderen? Of hebben woningdelers een wilde leefstijl? 

Hard bewijs hiervoor is er niet. Sterker, uit de eerdergenoemde gemeentelijke evaluatie blijkt dat hoewel woningdelen ‘soms tot extra overlast’ leidt, er tegelijkertijd geen causaal verband is tussen woningdelen en overlast. ‘Als dit verband er niet is, zou ook volstaan kunnen worden met de reguliere handhaving op overlast,’ aldus de evaluatie.

Maar gesteld dat het stadsbestuur echt vindt dat woningdelers overlast veroorzaken, waarom worden dan de geluidsisolatie-eisen afgeschaft? En als men leefbaarheid wil borgen, zijn dan geen minder ingrijpende instrumenten voorhanden dan strakke quota? In Eindhoven heeft men bijvoorbeeld een ‘leefbaarheidstoets’ die kijkt of extra woningdelen in een wijk sociale cohesie aantast.

Het tweede motief is voorkomen van ‘te veel’ verkamering om de grote woningen voor ge­zinnen te behouden. Ja, Amsterdam moet gezinnen hier houden. Echter: bij de nieuwbouw zien we dat de gemeente het geen enkel probleem vindt om steeds kleinere woningen te bouwen. Uit gemeentelijke cijfers blijkt dat de gemiddelde oppervlakte van de in aanbouw genomen woningen is gedaald van 68 m2 (2016) naar 60 m2 (2018). Wie grote woningen belangrijk vindt, moet ook grote woningen bouwen en niet woningdelen ernstig inperken.

Huurbescherming

Ook wordt vaak gesteld dat verkamering gezinnen verdringt omdat drie volwassenen meer huur kunnen opbrengen dan één gezin. Maar woningdelen gebeurt vooral in vrije sectorwoningen waarvan de huur bij 1000 euro begint en tot 1800 euro kan oplopen. Ook een gezin dat meer verdient dan een middeninkomen zal een woning zoeken in de vrije huursector en ongeveer zulke bedragen moeten betalen.

Het derde motief is huurdersbescherming. Met verplichte individuele huurcontracten zouden huurders beschermd worden tegen hoge kamerhuren omdat ze dan enkel een kamer huren en niet langer een woning. Het is misleidend te doen alsof woningdelers zonder individuele huurcontracten nu rechteloos zijn. Ze kunnen bij ontoelaatbare praktijken gewoon naar de rechter en met een rechtsbijstandsverzekering hoeft dat niet veel te kosten.

Individuele huurcontracten zullen bovendien contraproductief werken omdat het aantrekkelijker wordt om de woning in de vrije sector te houden dan die kamergewijs als on­zelfstandige ruimte te verhuren (tegen lagere huur). 

Deze substitutie zal gebeuren door niet langer te verhuren aan drie volwassenen of meer (want dan is een vergunning vereist) maar voortaan maximaal twee volwassenen te huisvesten om zo geen vergunning te hoeven aanvragen en de huurders meer rechtszekerheid te bieden. Verschuiving van drie naar twee of één huurder is doodzonde en zal de beschikbaarheid van kamerverhuur flink aantasten.

Het gevolg van al deze goede bedoelingen: strakke quota (13.000 vergunningen voor 76.000 woningdelers!) die slecht zijn onderbouwd, juridisch zeer discutabel en gebaseerd op rammelende gemeentelijke cijfers over aantallen woningdelen per wijk.

Loterij

De Amsterdamse VVD heeft afgelopen zomer bij alle stadsdelen relevante cijfers opgevraagd. Ze verschaften andere cijfers dan de Stopera, hetgeen tientallen vergunningen scheelt. En wie uiteindelijk tot de gelukkigen behoort en een vergunning bemachtigt, kan die vervolgens kwijtraken als het aantal huurders onder de drie zakt. 

Wanneer er binnen drie maanden geen derde huurder bijkomt, vervalt de ver­gunning en staan de overige twee huurders op straat. Wie helemaal geen vergunning krijgt omdat ze in populaire wijken (met name Centrum) ‘op’ zijn, moet wachten tot afgegeven ­vergunningen ooit weer vrijkomen om vervolgens mee te dingen in een onduidelijke loting waarvan de uitvoering uiterst ontransparant is.

Wij willen alle ruimte geven aan innovatieve woonconcepten, zonder ingewikkelde eisen en vergunningen maar met oog voor leefbaarheidseffecten. Het aankomende gemeente­beleid staat hier haaks op en is ondoordacht, stigmatiseert kamerverhuur en heeft ernstige gevolgen voor het kameraanbod. Woningdelers hebben niets gedaan om dit te verdienen. En bij coalitiepartner en ‘jongerenmaatje’ D66 hoeft niemand te klagen. Die slikt wederom alles weer. 

Bron: Parool app 17 november 2019.