Corona-crisis: een aantal scenario's voor de vastgoedmarkt

22-4-2020 — 

We zitten in Nederland nu ruim 5 weken in een halve oftewel intelligente lockdown. In die korte periode is de huurmarkt behoorlijk stilgevallen; er worden nog maar mondjesmaat panden verhuurd, maar vragen worden aan ons des te meer gesteld. Wij worden benaderd door verhuurders van panden, maar ook door kopers en verkopers, over hoe wij de situatie zien.
Zoals ieder ander kunnen wij niet in de toekomst kijken. Toch denken we inmiddels, na 5 weken in deze situatie, dat we de contouren en de gevolgen van de huidige situatie redelijk kunnen inschatten voor de huurmarkt. Uiteraard is alles afhankelijk van de duur van deze crisis en hoe de economie zich vervolgens ontwikkelt. Hoewel we ons beseffen dat onze visie morgen alweer verouderd kan zijn, proberen we u toch te informeren over onze ervaringen, onze ideeën en onze zienswijze.

Er staan momenteel veel meer woningen te huur
Vanaf het moment dat premier Rutte op 15 maart de maatregelen afkondigde, zijn de aanvragen voor huurwoningen grotendeels stilgevallen. Geplande bezichtigingen werden afgezegd en vaak (nog) niet opnieuw ingepland. Slechts een enkeling vroeg nog een bezichtiging aan.
Sinds vorige week zien we het aantal aanvragen, met name door Nederlanders, weer mondjesmaat aantrekken. Maar vooral voor de beter betaalbare woningen (Amsterdam < € 1.300,00 per maand). De duurdere woningen trekken nog steeds weinig tot geen kandidaten. En de meeste expats zijn eigenlijk niet actief op zoek momenteel.
Ondertussen valt op dat het aanbod van huurwoningen op huurwebsites als www.Pararius.nl gestaag groeit. Normaliter ligt het aanbod van huurwoningen in Amsterdam op Pararius gemiddeld rond 1850 woningen, inmiddels ligt dat rond de 2400 woningen. Dat is zo’n 30% meer!
Dit kan volgens ons op 2 manieren verklaard worden; het duurt langer voor te huur staande woningen verhuurd worden én het toerisme is bijna volledig stilgevallen. Verhuurders in Amsterdam die normaal via websites als AirBnB hun panden aan toeristen verhuurden, bieden nu hun panden aan voor lange termijn verhuur. Met als gevolg een groter aanbod van huurwoningen en daarmee meer concurrentie.

Gevolgen voor de huurmarkt als deze crisis langere tijd duurt
We zien nu vooral een heel afwachtende houding bij vele zoekers; mensen zijn overduidelijk onzeker over de gevolgen van deze situatie. ‘Heb ik straks nog wel een baan? Begint mijn studie binnenkort weer?’ Dit zien we vooral bij expats en buitenlandse studenten.
Als het Corona-virus, en daarmee de beperkende maatregelen voor de economie en de onzekerheid voor mensen, lang actief blijft dan zal de economie daar onherroepelijk grote schade van ondervinden. Veel mensen zullen hun baan verliezen of in inkomen achteruit gaan. Diverse economen zijn daar heel duidelijk over.

Mikt u op een Nederlandse huurder, dan kan het meevallen. Als de economie verslechterd, zullen vele Nederlanders in de toekomst waarschijnlijk niet willen/kunnen kopen en noodgedwongen gaan huren. Een mindere koopmarkt is dus zeker goed voor de huurmarkt. Dat hebben we ook in de vorige crisis duidelijk gezien. Maar onzekerheid over baan en inkomen zal wel gevolgen hebben voor de hoogte van de huurprijzen. Bovendien is een Nederlander, anders dan een expat huurder, minder bereid of in staat om hoge huurprijzen te betalen. Zij hebben immers niet het grote belastingvoordeel dat een expat wel heeft.
Mikt u op een expat huurder, dan is de situatie anders. Als de Corona-crisis langer duurt, de economie grote schade oploopt en moeite heeft om weer op te starten, dan kunnen expats hun baan verliezen en vertrekken. Mogelijk willen zij zelfs voortijdig onder een lopend huurcontract uitkomen.
Maar als de economie grote schade oploopt, dan zullen er ook veel minder expats naar Nederland komen. Eén van de grootste expatbedrijven in Amsterdam, reisplatform Booking.com, heeft bijvoorbeeld inmiddels staatssteun aangevraagd. In 1 maand tijd van een miljarden omzet naar steuntrekker! Het kan niet anders dan dat zij expats zullen moeten ontslaan. En met Booking.com zijn vele bedrijven in de problemen gekomen.
Als er minder expats zijn dan heeft dat, zeker in expat-steden, gegarandeerd een prijsdrukkend effect. Immers: meer aanbod (zie boven) en minder vraag.

Laten we maar hopen dat het snel voorbij is. We denken zelf dat, als de economie binnen een aantal weken weer gefaseerd op gang komt, het allemaal nog mee kan vallen. Duurt het langer, dan zullen we dat gegarandeerd allemaal merken.

Wat als u leegstand heeft?
Als u nu leegstand heeft, dan kunt u een aantal dingen doen:
1. U kunt een kandidaat huurder een tijdelijke korting aanbieden voor bijvoorbeeld de 1^e 2 maanden indien ze een huurovereenkomst voor minimaal 1 jaar willen afsluiten. Wij merken nu al dat kandidaten veel meer proberen te onderhandelen over de huurprijs dan normaal en niet bereid zijn de vraagprijs te betalen.
2. U kunt uw woning ook voor korter dan 1 jaar aanbieden, bijvoorbeeld voor minimaal 3 maanden. Dat kan de kandidaten, die twijfelen over hun baanzekerheid, over de streep trekken. Verhuren wij uw woning via deze constructie, dan zijn wij bereid om de fee per maand naar rato af te rekenen. Zodat u geen risico loopt.
3. U verlaagt de huurprijs. Ligt uw vraagprijs sowieso boven marktconform, dan raden wij u aan hier over na te denken. Met meer aanbod en minder vraag is de kans niet groot dat u uw oorspronkelijke vraagprijs krijgt.

Wat als uw huidige huurder weg dreigt te gaan vanwege de corona crisis?
Als uw huidige huurder dreigt weg te gaan omdat hij/zij de huur niet meer kan/wil betalen, dan willen we u ook aanraden om over bovenstaande na te denken. Voet bij stuk houden en de huurder laten vertrekken, zou kunnen betekenen dat u een periode leegstand krijgt. Zeker als u bij het zoeken naar een nieuwe huurder vasthoudt aan de oorspronkelijke huurprijs. Dan kunt u beter uw huidige huurder een beetje tegemoet komen door tijdelijk wat korting te verlenen.
Heeft u een huurcontract model B (maximaal 24 maanden) dat binnenkort afloopt, dan kunt u dit tijdelijk verlengen.

Nu een pand aankopen voor de verhuur?
We worden de laatste tijd door diverse mensen benaderd om eens mee te kijken naar de verhuurmogelijkheden voor een nog aan te kopen pand.
Ten eerste is het in de huidige situatie heel lastig om een reëel huurprijsadvies te geven. Maar hoewel wij niet in de koopmarkt actief zijn, zijn wij evenals diverse experts van mening dat de koopmarkt klappen kan krijgen als het Corona virus langere tijd onder ons blijft.
Momenteel besluiten veel verkopers hun panden versneld op de markt te brengen. Er komt dus meer aanbod. De berichten die nu in de media komen, spreken echter nog steeds over prijsstijgingen. Maar men denkt dat dit komt omdat mensen met een hypotheek offerte op zak nog perse willen profiteren van de laagst mogelijke rente. En mensen die nu in inkomen zakken, zullen volgend jaar misschien minder makkelijk een hypotheek kunnen krijgen. Even los van het feit dat de banken waarschijnlijk kritischer worden bij het verlenen van een hypotheek. Het is dus voor veel mensen NU-OF-NOOIT: ‘Dan maar iets te veel betalen, maar wel voor een lage rente en dan heb ik in ieder geval een koopwoning’.

Wij verwachten dus dat de prijzen van koopwoningen binnen een aantal maanden zullen dalen. Maar door de niet veranderde woningnood verwachten we ook dat het tijdelijk zal zijn. Neem dus wijze beslissingen. Zeker ook omdat het nu niet geheel duidelijk is hoe de huurprijzen zich zullen ontwikkelen.
Er komen volgens ons geheid koopjes terwijl de prijzen nu nog op de top liggen!

Wij realiseren ons dat dit geen positief verhaal is. Maar we hebben getracht een realistisch beeld te schetsen van onze bevindingen en wat er kan gebeuren in deze onzekere tijden. Laten we maar hopen dat het een rampenscenario bleek te zijn en dat we snel weer over kunnen gaan tot de orde van de dag.

Foto van Martin Sanchez op Unsplash