Belangrijke wijzigingen voor verhuurders in Amsterdam op komst die (willen) verhuren aan 3 of meer woningdelers

9-8-2019 — 

Verhuurt u een woning in Amsterdam aan 3 of meer personen, die samen geen huishouden vormen? Of bent u van plan om binnenkort een woning met meerdere slaapkamers aan te kopen in Amsterdam voor de verhuur? Per 1 januari 2020 gaan nieuwe regels gelden voor woningdelen in Amsterdam!

Wat is woningdelen?
Van woningdelen is volgens de gemeente Amsterdam sprake als een woning wordt bewoond door meer dan één huishouden. Een huishouden is volgens de gemeente een alleenstaande dan wel twee (volwassen) personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren. Indien een woning wordt bewoond door twee personen (ongeacht hun onderlinge relatie of juist de afwezigheid daarvan) is dus sprake gewone bewoning. Woningdelen is dan niet aan de orde. Vanaf drie personen (niet zijnde ouders met kind(eren)) is wel sprake van woningdelen.

Met name in grote steden als Amsterdam is woningdelen populair. Voornamelijk jonge mensen delen een woning met meerdere personen, zoals in de Amerikaanse tv-serie Friends. Zij delen de huur met zijn allen, hebben gezelschap aan hun huisgenoten en hebben naast een eigen kamer over het algemeen ook gedeelde ruimtes zoals een woonkamer, keuken en badkamer. Voor veel jonge mensen in de grote stad is dit woonconcept een prima start van hun woon carrière. Zij verdienen vaak te veel voor een sociale huurwoning (nog afgezien van de jarenlange wachtlijsten), maar verdienen nog niet voldoende om een woning te kopen.

Wijzigingen wetgeving ‘woningdelen’ in 2017
In 2017 werd het woningdelen al gedeeltelijk aan banden gelegd door de gemeente Amsterdam. Als je als verhuurder geen vergunning aanvroeg voor een 'woongroep', dan kon je nog slechts aan maximaal 2 huurders verhuren. Het was echter wel mogelijk om via een hospita-overeenkomst een extra kamer onder te verhuren. Hiermee bleef het toch mogelijk om met 3 of 4 personen een huis te bewonen. En waarom ook eigenlijk niet? Waarom zou een ruime woning met meerdere kamers wel bewoond mogen worden door een groot gezin (die samen een huishouden vormen en daardoor niet als woningdelers aangemerkt worden), maar niet door 3 of 4 jong volwassenen?

Nieuwe regels per 1 januari 2020
Per 1 januari 2020 wil de gemeente Amsterdam de ‘verkamering’ en daarmee de hoge huurprijzen verder aan banden leggen en past opnieuw het beleid aan. U kunt vanaf 2020 zonder vergunning nog gewoon aan 1 of 2 huurders verhuren of aan een gezin dat samen een huishouden vormt. Maar voor verhuurders van woningen die verhuurd worden aan meer dan 2 huurders die samen geen huishouden vormen, gaat één en ander veranderen. 

DE VOORSTELLEN RONDOM WONINGDELEN PER 1 JANUARI 2020 ZIJN:

Quota per wijk én complex
Er komt per wijk én per complex een maximum aan het aantal te verlenen vergunningen voor kamer-gewijze verhuur. Per wijk mag nog slechts 5% van het totaal aantal woningen met een minimale oppervlakte van 60m2 worden ‘verkamerd’. Dat betekent dat er voor heel Amsterdam maximaal 13.405 vergunningen zullen worden verstrekt.
Bovendien mag nog slechts 25% van 1 pand worden omgezet naar kamergewijze verhuur. Van een Amsterdams pand met 4 woonlagen mag dus maximaal 1 appartement worden ‘verkamerd’. Bij overschrijding van het quota zal worden geloot wie de vergunning toegewezen krijgt.

Iedere woningdeler moet voortaan een individueel huurcontract krijgen (waardoor de huurprijs veel lager wordt)
In het verleden werd over het algemeen met een groep woningdelers 1 gezamenlijk huurcontract afgesloten. Elke huurder was daarmee hoofdelijk aansprakelijk voor de totale huur.
Toen de regels in 2017 werden aangescherpt, stonden meestal 1 of 2 huurders als hoofdhuurder op het huurcontract en de overige huurders waren onderhuurder bij de hoofdhuurder via een hospitacontract.
Wanneer iedere woningdeler echter een individueel huurcontract heeft, krijgt de huurder meer rechtsbescherming. De huur valt immers niet meer in de vrije sector omdat een individuele kamer onvoldoende punten haalt om in de vrije sector te verhuren. Een huurder kan dan een (te) hoge huur aanvechten bij de Huurcommissie.
Door deze maatregelen wordt kamerverhuur ineens een stuk minder lucratief. Voor een kamer van bijvoorbeeld 14 m2 in een woning met een gemeenschappelijke woonkeuken van 15 m2 mag dan volgens het puntenstelsel nog maximaal ca. € 225 kale huur gevraagd worden. Stel dat u 3 gelijke kamers in een woning verhuurt, dan kunt u volgens de regels nog slechts 3 x € 225 = € 775 kale huur vragen voor de gehele woning. Dan wordt het financieel een stuk interessanter om de woning in zijn geheel aan slechts 2 delers of aan een single / stel te verhuren, waarbij de kale huur gegarandeerd in de vrije sector valt en daarmee zeker het dubbele aan huur zal opleveren. En bovendien geen risico oplevert van huurverlaging door de Huurcommissie!

Uiteraard zullen er ook verhuurders zijn die gewoon de marktprijs, die honderden Euro’s hoger ligt dan de huurprijs gebaseerd op de puntentelling, vragen voor een kamer. Of die toch zonder vergunning verhuren aan meerdere personen en eisen dat maximaal 2 huurders zich in mogen schrijven op het adres. Maar daarmee loopt u een aanzienlijk risico! Er zal, zeker in het begin, flink gehandhaafd worden en de boetes voor woonfraude kunnen oplopen tot € 20.750,00.
Bovendien kan de Huurcommissie bepalen dat u een te hoge huur vraagt en eisen dat u de huur verlaagt en het teveel ontvangen huurbedrag terugbetaalt.

Benieuwd hoeveel huur u maximaal kunt vragen wanneer u per kamer verhuurt? Doe hier de puntentelling.

De mogelijkheid van hospitaverhuur wordt beperkt
Nu nog kan een 3^e en/of 4^e huurder via een hospitacontract een kamer onderhuren van de hoofdhuurder(s). Die mogelijkheid zal worden beperkt: er mag vanaf 2020 nog slechts 1 huishouden / persoon inwonen bij een verhuurder / hoofdhuurder en een hospitacontract mag pas ingaan als de verhuurder / hoofdhuurder er zelf 2 jaar heeft gewoond! Het zal dan dus niet meer mogelijk zijn om, tegelijk met de ingang van een nieuwe huurovereenkomst, ook direct een kamer onder te verhuren via een hospitacontract. Familieleden zijn overigens uitgezonderd van die regel.

De omzettingsvergunning kan vervallen
Als de gemeente constateert dat op een vergunde omgezette woning langer dan 3 maanden 2 of minder volwassenen ingeschreven staan bij de Gemeentelijk Basis Administratie, dan komt de vergunning automatisch te vervallen. Dan wordt de woning weer omgezet naar een zelfstandige woonruimte. Voor een verhuurder is het echter ondoenlijk om continue te monitoren wie er staat ingeschreven op het adres. Dat betekent dat hij/zij zomaar de vergunning kan verliezen omdat een huurder zich niet heeft ingeschreven of zich voortijdig heeft uitgeschreven of wanneer er door langdurige leegstand of een verbouwing enige maanden niemand ingeschreven staat.
 

Bij max. 3 kamers gelden er geen geluidseisen meer
Vanaf 2020 gelden er geen eisen meer voor geluidsisolatie wanneer u maximaal 3 kamers verhuurt. De eisen blijven wel bestaan bij 4 kamers of meer. De eis dat een woning met kamerverhuur een gemeenschappelijke verblijfsruimte heeft van minimaal 11 m2 blijft ongewijzigd.

Er mag maar 1 persoon per kamer wonen
Een kamer mag niet bewoond worden door 2 of meer personen.
 

Wilt u een omzettingsvergunning aanvragen? Wees dan op tijd!
Er staat nogal wat te veranderen dus. De Amsterdamse raad moet het nog goedkeuren, dus potentieel kunnen er nog wijzigingen in het voorstel aangebracht worden. Diverse partijen hebben medio juli ingesproken in de raad en juridisch zitten er nogal wat haken en ogen aan het voorstel.
Toch hebben we gemeend verhuurders hier alvast over te moeten informeren. Heeft u immers een woning met meerdere kamers en denkt u erover na om een omzettingsvergunning aan te vragen? Dan kunt u dat beter zo snel mogelijk doen omdat er een quota is voor het aantal vergunningen.

Ons advies
Wilt u het hoogst mogelijke rendement (zonder risico op gedoe met uw huurders of de Huurcommissie) dan is ons advies om vanaf 2020 nog slechts aan maximaal 2 personen of aan een gezin te verhuren.
Denkt u er toch over om uw woning per kamer te gaan verhuren, dan is het zeker te overwegen om een omzettingsvergunning aan te vragen. Bent u immers te laat, dan krijgt u potentieel geen vergunning meer toegewezen.

Het is ons niet duidelijk wat er gebeurt met woningen die vóór 1 januari 2020 verhuurd zijn aan meer dan 2 woningdelers. We verwachten dat dat gedoogd zal worden, maar zijn daar (nog) niet zeker over.

Er bestaan kortom nog veel vragen. Diverse partijen hebben medio juli ingesproken bij de gemeenteraad waardoor het voorstel nog kan worden aangepast.
Zodra we mee weten, zullen we u verder informeren.